Lorsque l'exploitant d'un fonds de commerce envisage de céder son bail commercial en raison de son départ à la retraite, il signifie cette intention à son propriétaire. À compter de cette signification et dans les deux mois, le bailleur est prioritaire pour le rachat de son droit au bail dans les conditions fixées dans l'acte.

Passé ce délai, l'accord du bailleur pour la cession est réputé acquis s'il ne fait pas usage de son droit de priorité et s'il ne saisit pas le tribunal judiciaire.

Il arrive fréquemment que le bailleur ne soit pas qu'une personne physique ou société.

Lorsque le bailleur commercial est unc indivision, on peut s'interroger si la signification de l'intention de cession du bail commercial doit être adressée à l'ensemble des indivisaire ou à l'un seulement des indivisaires.

Illustration avec une affaire jugée récemment par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 oct. 2026, 25-11.964), opposant une société de pressing à son bailleur, une indivision composée de deux personnes physiques et d'une société civile immobilière (SCI).

Dans cette affaire, le locataire a consenti à un acquéreur une promesse de cession de son droit au bail sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-51 du Code de commerce. Son intention de céder son bail a été signifiée à l'un des indivisaire.

Le bailleur ne s'est pas manifesté dnas les mois qui ont suivi cette signification. Le locataire et le cessionnaire ont donc régularisé la cession définitive du bail commercial. La cession a été notifiée par exploit d'huissier à l'ensemble des indivisaires.

Cette fois-ci, l'indivision a saisi le tribunal judiciaire aux fins de voir constater l'inopposabilité de la cession du bail, prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l'expulsion de la locataire initiale ainsi que de tout occupant de son chef, incluant le cessionnaire.

En défense, le locataire initial et le cessionnaire ont soulevé la prescription de l'action de l'indivision. Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris puis la Cour d'appel de Paris ont retenu la prescription.

La Cour de cassation ne sera pas de cet avis.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier à Lille, accompagne les propriétaires de locaux commerciaux à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France.

1. Les pouvoirs de l'indivision en cas de cession despécialisation

En application de l'article 815-3 du Code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision.

Certes, si un indivisaire peut prend en main les actes d'administration des biens indivis, il doit avoir reçu un mandat tacite de l'indivision.

En revanche, aucun mandat tacite ne saurait permettre un indivisaire d'effectuer seul les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

La Cour de cassation énonce que le délai de deux mois imparti au bailleur pour s'opposer à la cession déspécialisation ne peut, lorsque le bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis, courir à l'égard des indivisaires bailleurs que par la signification à chacun d'entre eux du projet de cession.

Ainsi, ce mandat ne saurait courir lorsque la signification n'a été adressée qu'à l'un des indivisaires, dépourvu de mandat spécial donné par le reste des indivisaires pour recevoir cette signification.

Tant que la signification n'a pas été faite à l'ensemble des indivisaires, les bailleurs peuvent poursuivre le locataire qui cèderait son bail.

2. Signification à chacun des indivisaires connus du locataire

La cour d'appel a relevé l'absence de mandat de représentation.

En revanche, l'acte du commissaire de justice mentionnait que l'indivisaire destinataire de la signification agissait en son nom personnel et au nom de ses coindivisaires.

De plus, la cour a considéré que la locataire avait légitimement pu croire que l'indivisaire était investie d'un pouvoir de représentation générale de ses coindivisaires dans les relations entre les bailleurs et la locataire, lui permettant de recevoir au nom de ses coindivisaires la signification de l'intention de la locataire de céder son bail.

En effet, les actes de renouvellement des baux avaient été signés par le seul indivisaire à qui la cession avait été signifiée.

Ainsi, la cour d'appel a considéré que la signification délivrée à un indivisaire investi d'un mandat apparent aux yeux de la locataire pouvait être opposable à l'ensemble de l'indivision. De plus, cet indivisaire était le seul interlocuteur de la société locataire.

La cour de cassation estime quant à elle que, la connaissance par la locataire de l'identité des indivisaires bailleurs, aurait dû la conduire à signifier son intention de céder le bail à l'ensemble des indivisaires connus dès lors qu'aucun mandat de représentation n'avait été convenu.

Faute pour le locataire d'un bail commercial de signifier son intention de céder son bail à chacun de ses bailleurs, il s'expose à voir sa cession remise en cause.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 23 octobre 2026