La fin d’un bail commercial est une phase critique qui suscite souvent des tensions entre le bailleur et son locataire. Congé, renouvellement, indemnité d’éviction, libération des lieux… Autant de points de vigilance qu'il convient d'anticiper.

1. Donner congé d'un bail commercial : Anticiper l’échéance

Le bail commercial classique est conclu pour 9 ans. Mais chaque partie peut agir pour y mettre un terme avant la fin, selon ses intérêts.

• Le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale (3/6/9).

• Le bailleur ne peut en principe donner congé qu’à l’issue des 9 ans.

Toutefois, plusieurs hypothèses permettent au bailleur de donner congé au preneur à l'expiration de chaque période triennale :

• La construction, reconstruction ou surélévation de l'immeuble existant ;

• La réaffectation du local d'habitation accessoire à cet usage ;

• La transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ;

• L'exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ;

• La démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

À savoir : le congé doit être signifié par acte de commissaire de justice au moins 6 mois avant l’échéance.

2. Le renouvellement du bail commercial : un droit… mais pas automatique

Le droit au renouvellement est un pilier du statut des baux commerciaux. Le locataire peut en faire la demande dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à tout moment au cours de sa prolongation.

A réception de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur dispose de trois mois pour faire connaître au locataire s'il refuse le renouvellement et de lui préciser les motifs de ce refus.

A défaut, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En cas de refus de renouvellement, le locataire dispose d'un délai de deux ans pour saisir le tribunal aux fins de contester le refus de renouvellement ou de demander le paiement d'une indemnité d'éviction.

À savoir : le bailleur peut accepter le renouvellement mais proposer au locataire une modification du prix du bail.

3. L’indemnité d’éviction : une compensation majeure

Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif valable, le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction qui couvre notamment :

• La valeur marchande du fonds de commerce ;

• Les frais de déménagement et de réinstallation ;

• Le préjudice lié à la perte de clientèle.

Son calcul peut faire l’objet d’un désaccord important. Un accompagnement juridique est alors essentiel pour sécuriser vos droits, que vous soyez bailleur ou locataire.

4. En cas de litige : agir vite et stratégiquement

Contentieux sur la validité du congé, refus de renouvellement, montant de l’indemnité d'éviction… Les litiges liés à la fin du bail peuvent être nombreux.

En tant qu’avocat, je vous accompagne pour :

• Vérifier la régularité des actes et préserver vos intérêts économiques (congé, réponse, demande de renouvellement)

• Engager une négociation ou une action judiciaire

• Défendre vos droits dans un cadre sécurisé et réactif