Quels délais pour contester une assemblée générale des copropriétaires ?

La contestation d’une résolution adoptée par l'assemblée générale de copropriété obéit à des règles strictes. Par un arrêt du 16 avril 2026 (Pourvoi n° 24-18.842), la Cour de cassation rappelle que le délai de 2 mois pour agir commence à courir dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal, même si son destinataire ne va pas la retirer.

Dans l'affaire susvisée, le copropriétaire d'un lot au sein d'une résidence soumise au statut de la copropriété avait assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation d'une assemblée générale des copropriétaires, contestant le point de départ du délai de contestation retenu par les premiers juges.

En pratique, la Cour de cassation a également motivé sa décision par la poursuite d'un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété et, notamment, dans la mise à exécution des décisions collectives.

La Cour considère que ce délai de deux mois à compter de la première présentation du pli laisse au copropriétaire un délai suffisant pour agir en justice suffisant, une fois le retrait de la lettre effectué, lequel retrait doit être effectué dans les 15 jours de la première présentation.

Cette décision confirme que la vigilance est de mise pour les copropriétaires souhaitant contester une résolution adoptée par l'assemblée générale, en veillant non seulement au contenu du procès-verbal, mais surtout à sa date de présentation.

1. Quels sont les délais pour contester une décision d'assemblée générale ?

En matière de copropriété, le délai de contestation d’une assemblée générale est en principe de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai, prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, est une cause fréquentes d’irrecevabilité des actions engagées par les copropriétaires.

L’arrêt du 16 avril 2026 rappelle, en cas de notification par lettre recommandée, que ce délai commence à courir dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée et non à compter de sa récupération effective. En pratique, cela signifie qu’un copropriétaire ne peut pas espérer prolonger artificiellement le délai en laissant le pli au bureau de poste.

La rigueur de cette règle impose donc une réaction rapide dès réception de l’avis de passage. À défaut, la décision d’assemblée générale devient difficilement contestable, même lorsqu’elle semble irrégulière sur le fond ou sur la forme.

En pratique, lorsqu'un copropriétaire s'est opposé à l'adoption d'une résolution tout de même adoptée par la collectivité des copropriétaires, il est indispensable d'être attentif à la réception de la notification du procès-verbal, qui doit être faite dans le mois qui suit la tenue de l'assemblée générale.

2. Qui peut contester une décision d'assemblée générale ?

Seuls certains copropriétaires sont recevables à agir contre une décision d’assemblée générale. Il s’agit, en principe, des copropriétaires opposants ou défaillants, c’est-à-dire de ceux qui ont voté contre la résolution ou qui n’étaient ni présents ni représentés lors de l’assemblée.

Cette condition est essentielle, car une contestation ne peut pas être engagée par n’importe quel copropriétaire au seul motif qu’il n’est pas d’accord avec la décision prise. Il faut également vérifier que l’action est dirigée contre le bon défendeur, à savoir le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

En pratique, la qualité à agir doit être vérifiée avant l'introduction de toute procédure. À défaut, le recours encourt un rejet sans examen du fond, quand bien même l’irrégularité invoquée paraît sérieuse.

3. Quels motifs peuvent justifier l’annulation d'une décision d'assemblée générale ?

Une assemblée générale de copropriété peut être contestée pour plusieurs raisons, mais toutes les irrégularités ne se valent pas. Les motifs les plus fréquents concernent une convocation irrégulière, une résolution adoptée hors ordre du jour, une majorité inadaptée ou encore l’absence de pièces obligatoires jointes à la convocation.

L’intérêt de l’action ne réside pas seulement dans la critique du vote, mais dans l’identification précise de la violation des règles applicables. Une décision peut ainsi être annulée si les exigences légales n’ont pas été respectées, que ce soit sur la forme de la réunion ou sur les conditions du vote.

Avant d’engager une procédure, il est donc indispensable d’analyser le procès-verbal, la convocation et les documents annexés. Cette vérification permet de distinguer une simple contestation de principe d’un véritable moyen d’annulation fondé en droit.

4. Comment contester une décision d'assemblée générale ?

La contestation d’une assemblée générale relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Il s’agit d’une procédure judiciaire classique, mais encadrée par des règles strictes, avec représentation obligatoire par avocat.

L’action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic. Cette précision est importante, car une erreur sur la partie assignée peut compliquer, voire compromettre, la procédure.

Dans ce type de contentieux, la préparation du dossier est déterminante. Il faut rassembler rapidement la convocation, le procès-verbal, les preuves de notification et l’ensemble des éléments permettant de démontrer l’irrégularité invoquée.

5. L'apport de l'arrêt du 16 avril 2026

L’intérêt principal de l’arrêt du 16 avril 2026 tient à la précision donnée sur le point de départ du délai de contestation. La Cour de cassation confirme que la première présentation de la lettre recommandée suffit à faire courir le délai, sans qu’il soit nécessaire que le copropriétaire retire effectivement le courrier.

Cette solution renforce la sécurité juridique des décisions d’assemblée générale, tout en imposant une vigilance accrue aux copropriétaires. En pratique, il ne faut donc pas attendre la lecture effective du procès-verbal pour consulter un avocat et vérifier si un recours est encore ouvert.

L’arrêt confirme que les règles de procédures ont à être appliquées avec rigueur : les droits du copropriétaire doivent être exercés rapidement, sous peine de forclusion.

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