Le syndicat des copropriétaires ne peut pas utiliser la procédure de recouvrement accélérée de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sans être en mesure de produire des comptes approuvés en assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires ne peut pas utiliser la procédure de recouvrement accélérée de l’article 19‑2 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 s’il n’est pas en mesure de produire des comptes approuvés en assemblée générale. C’est ce que vient rappeler un arrêt récent de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (20 novembre 2025, n° 23‑23.315, publié au Bulletin), dans un contexte où les impayés de charges se multiplient et où les syndics sont tentés de recourir à cette voie rapide.
Dans l’affaire jugée, des copropriétaires avaient été assignés par le syndicat en paiement de provisions pour charges portant sur trois exercices précédents, devant le président du tribunal judiciaire saisi selon la procédure accélérée au fond. La cour d’appel d’Orléans avait fait droit à cette demande et condamné les copropriétaires à payer une certaine somme, alors même qu’ils soutenaient, sur le fondement des articles 14‑1 et 19‑2 de la loi de 1965, que la procédure de recouvrement accélérée ne pouvait viser que les provisions dues pour l’année en cours et, pour les exercices antérieurs, les sommes restant dues à condition que les comptes correspondants aient été préalablement approuvés.
La cour d’appel d’Orléans avait fait droit à cette demande et condamné les copropriétaires à payer une certaine somme au titre des charges. Ceux-ci soutenaient pourtant, en s’appuyant sur les articles 14-1 et 19-2 de la loi de 1965, que la procédure de recouvrement accélérée ne pouvait viser que les provisions dues pour l’année en cours et les sommes restant dues au titre d’exercices antérieurs, à condition que les comptes correspondants aient été préalablement approuvés.
La Cour de cassation a suivi le raisonnement des copropriétaires et cassé l’arrêt d’appel : elle reproche aux juges du fond d’avoir fait application de l’article 19-2 alors que les comptes du syndicat n’avaient pas été approuvés en assemblée générale, érigeant ainsi l’approbation des comptes antérieurs en condition indispensable pour recourir à cette procédure dérogatoire.
1. Rappel de la procédure de recouvrement accélérée (art. 19-2 )
L’article 19‑2 de la loi du 10 juillet 1965 consacre une procédure de recouvrement accélérée au bénéfice du syndicat des copropriétaires. Elle permet, sous certaines conditions, d’obtenir plus rapidement la condamnation d’un copropriétaire défaillant au paiement de ses charges, en saisissant le président du tribunal judiciaire selon une procédure accélérée au fond.
Les syndicats de copropriétaires d’immeubles situés en région Hauts‑de‑France, confrontés à des impayés récurrents, peuvent ainsi saisir les tribunaux judiciaires d’Arras, Avesnes‑sur‑Helpe, Béthune, Boulogne‑sur‑Mer, Cambrai, Douai, Dunkerque, Lille, Saint‑Omer ou Valenciennes, selon le ressort du bien concerné. Concrètement, lorsqu’un copropriétaire ne règle pas les provisions appelées au titre du budget prévisionnel ou du fonds de travaux, le syndic – souvent assisté de son avocat – lui adresse une mise en demeure de régulariser sa situation dans un délai de 30 jours. À l’issue de ce délai, le président du tribunal judiciaire peut être saisi pour obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement des sommes exigibles, avec éventuellement déchéance du terme des provisions non encore échues.
Cette voie rapide est cependant strictement encadrée. Le juge doit vérifier que les charges réclamées correspondent à un budget prévisionnel ou à des comptes régulièrement votés en assemblée générale, et que la mise en demeure est suffisamment précise sur la nature et le montant des sommes réclamées. La mise en demeure visant des provisions non encore échues doit donc être rédigée avec une grande prudence, en distinguant nettement les provisions dues au titre de l’article 14‑1 (budget prévisionnel) et les sommes dues au titre des dépenses pour travaux hors budget.
L’arrêt du 20 novembre 2025 rappelle une règle clé : la procédure de recouvrement accélérée ne peut servir qu’à réclamer des charges dont l’exigibilité est clairement établie, c’est‑à‑dire fondées sur un budget prévisionnel en cours ou sur des comptes d’exercice préalablement approuvés en assemblée générale. Pour les exercices antérieurs, tant que les comptes n’ont pas été votés, le syndicat ne peut pas utiliser cette voie rapide comme si la dette était définitivement acquise ; il doit alors envisager une action au fond classique.
2. Les bons réflexes du copropriétaire assigné en recouvrement de charges
Lorsque vous recevez une assignation en paiement de charges fondée sur l’article 19-2, le premier réflexe doit être de vérifier si les sommes réclamées correspondent bien à des provisions exigibles et à des comptes approuvés en assemblée générale. En pratique, cela suppose de relire les procès-verbaux des assemblées des années concernées et de contrôler que les comptes de chaque exercice ont été votés, sans annulation ni contestation en cours.
Il est tout aussi important d’examiner en détail le décompte transmis par le syndic : il doit permettre de distinguer clairement les provisions du budget prévisionnel, les régularisations d’exercices antérieurs, les appels de fonds pour travaux, ainsi que les pénalités ou intérêts éventuels. En présence d’erreurs manifestes, d’imputations discutables de certaines dépenses ou d’absence d’approbation des comptes pour une ou plusieurs années, vous pouvez faire valoir qu’il existe une contestation sérieuse, incompatible avec l’utilisation de la procédure de recouvrement accélérée, et demander qu’un débat ait lieu devant le juge du fond.
La forme et le contenu de la mise en demeure préalable doivent également être scrutés avec attention : l’article 19‑2 impose un formalisme strict, tant sur la description des sommes réclamées que sur le délai laissé au copropriétaire avant la saisine du juge. La Cour de cassation a ainsi précisé, par un avis du 12 décembre 2024 (n° 24‑70.007), que la mise en demeure visée à l’article 19‑2 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande.
Faute pour le syndicat de respecter ces exigences (comptes non approuvés, mise en demeure imprécise, confusion dans les sommes réclamées), l’action en recouvrement accéléré encourt l’irrecevabilité. Dans ce contexte, se faire assister par un avocat permet d’identifier rapidement les fragilités de la demande du syndicat, de soulever les bonnes exceptions de procédure et, le cas échéant, de négocier un échéancier réaliste au lieu d’une condamnation immédiate.
3. Recommandations pratiques à destination des syndics
Pour les syndics, l’arrêt du 20 novembre 2025 impose une rigueur accrue dans la préparation des actions en recouvrement fondées sur l’article 19‑2. Avant toute assignation, il est indispensable de vérifier, exercice par exercice, que les comptes ont bien été approuvés en assemblée générale, que les procès‑verbaux correspondants sont disponibles et qu’aucune contestation sérieuse n’est pendante. À défaut, il est préférable de renoncer à la procédure accélérée pour les exercices non approuvés et de recourir, le cas échéant, à une action au fond classique.
Sur le plan comptable, il est recommandé de soigner la traçabilité : distinguer précisément, dans les appels de fonds, les provisions du budget prévisionnel, les régularisations, les appels pour travaux, les pénalités et les intérêts. Plus le décompte remis au copropriétaire est lisible et cohérent avec la comptabilité du syndicat, plus la créance a des chances d’être regardée comme « non sérieusement contestable » et donc compatible avec la voie accélérée.
Enfin, avant de saisir le juge sur le fondement de l’article 19‑2, il est utile de procéder à une analyse juridique globale du dossier : situation de l’immeuble (travaux lourds, sinistres, litiges en cours), antécédents du copropriétaire, régularité de la mise en demeure, accord des comptes. En cas de doute sérieux sur la validité ou l’exigibilité de certaines sommes, la prudence commande de limiter la demande aux provisions incontestables ou d’opter pour une action au fond, après consultation de l’avocat du syndicat.
Cette approche, plus sélective mais juridiquement sécurisée, permet d’utiliser pleinement l’outil que constitue la procédure accélérée de l’article 19‑2, sans s’exposer à des irrecevabilités ou cassations ultérieures qui retarderaient encore le recouvrement des charges indispensables au bon fonctionnement de la copropriété.
