Le syndicat des copropriétaires ne peut pas utiliser la procédure de recouvrement accélérée de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sans être en mesure de produire des comptes approuvés en assemblée générale.

C’est ce que rappelle un arrêt récent de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (20 novembre 2025, n° 23-23.315, publié au Bulletin). Dans cette affaire, des copropriétaires avaient été assignés par le syndicat en paiement de provisions pour charges portant sur les trois exercices précédents, devant le président du tribunal judiciaire saisi selon la procédure accélérée au fond.

La cour d’appel d’Orléans avait fait droit à cette demande et condamné les copropriétaires à payer une certaine somme au titre des charges. Ceux-ci soutenaient pourtant, en s’appuyant sur les articles 14-1 et 19-2 de la loi de 1965, que la procédure de recouvrement accélérée ne pouvait viser que les provisions dues pour l’année en cours et les sommes restant dues au titre d’exercices antérieurs, à condition que les comptes correspondants aient été préalablement approuvés.

La Cour de cassation suit leur raisonnement et casse l’arrêt d’appel : elle reproche aux juges du fond d’avoir fait application de l’article 19-2 alors que les comptes du syndicat n’avaient pas été approuvés en assemblée générale, érigeant cette approbation des comptes antérieurs comme condition indispensable pour recourir à cette procédure accélérée.

1. Rappel de la procédure de recouvrement accélérée (art. 19-2 )

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 consacre une procédure de recouvrement accélérée au bénéfice du syndicat des copropriétaires. Cette procédure permet, sous certaines conditions, d’obtenir la condamnation plus rapide d'un copropriétaire défaillant au regard du paiement de ses charges.

Ainsi, les syndicats des copropriétaires des immeubles situés en région Hauts-de-France confrontés à des impayés récurrents de charges pourront introduire cette procédure devant les tribunaux judiciaires de Arras, Avesnes-sur-Helpe, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Cambrai, Douai, Dunkerque, Lille, Saint-Omer ou Valenciennes, en fonction de la ville dans laquelle se situe l'immeuble en question.

Concrètement, lorsque un copropriétaire ne règle pas les provisions appelées au titre du budget prévisionnel ou du fonds de travaux, le syndic, éventuellement par l'intermédiaire de son avocat, peut lui adresser une mise en demeure de régulariser sa situation sous 30 jours. À l’issue de ce délai, le président du tribunal judiciaire peut être saisi selon une procédure accélérée pour condamner le copropriétaire au paiement des sommes exigibles.

Cette voie rapide reste toutefois strictement encadrée. Le juge doit notamment vérifier que les charges réclamées correspondent à un budget prévisionnel ou à des comptes régulièrement votés en assemblée générale, et que la mise en demeure est suffisamment précise sur la nature et le montant des sommes réclamées.

Aussi, la mise en demeure visant des provisions non encore échues doit être rédigée avec précaution.

L’arrêt du 20 novembre 2025 rappelle d’abord une règle clé : la procédure de recouvrement accélérée ne peut servir qu’à réclamer des charges dont l’exigibilité est clairement établie, c’est‑à‑dire fondées sur un budget prévisionnel ou sur des comptes d’exercice préalablement approuvés en assemblée générale. Pour les exercices antérieurs, tant que les comptes n’ont pas été votés, le syndicat ne peut pas utiliser cette voie rapide comme si la dette était définitivement acquise.

2. Les bons réflexes du copropriétaire assigné en recouvrement de charges

Lorsque vous recevez une assignation en paiement de charges fondée sur l’article 19-2, le premier réflexe doit être de vérifier si les sommes réclamées correspondent bien à des provisions exigibles et à des comptes approuvés en assemblée générale. En pratique, cela suppose de relire les procès-verbaux des assemblées des années concernées et de contrôler que les comptes de chaque exercice ont été votés, sans annulation ni contestation en cours.

Il est également important d’examiner le détail du décompte adressé par le syndic : distinction claire entre provisions du budget prévisionnel, régularisations d’exercices antérieurs, appels pour travaux, pénalités ou intérêts. En cas d’erreur manifeste, d’imputation discutable de certaines dépenses ou d’absence d’approbation des comptes pour une ou plusieurs années, vous pouvez faire valoir qu’il existe une contestation sérieuse qui rend inadaptée la procédure de recouvrement accélérée et justifie un débat devant le juge du fond.

Enfin, ne négligez pas la forme de la mise en demeure préalable et les délais indiqués : le texte impose un formalisme strict, notamment sur le contenu de la mise en demeure et le délai laissé au copropriétaire avant la saisine du juge. Une mise en demeure imprécise ou prématurée peut être discutée.

En effet, la Cour de cassation impose à la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 d'indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget (12 décembre 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.007).

Faute pour le syndicat des copropriétaires d'ysatisfaire, sa demande sera jugée irrecevable. Dans ce contexte, se faire assister par un avocat permet d’identifier rapidement les points de fragilité de la demande du syndicat et, le cas échéant, de négocier un échéancier ou de contester la procédure engagée.

3. Recommandations pratiques à destination des syndics

Pour les syndics, l’arrêt du 20 novembre 2025 impose une rigueur accrue dans la préparation des actions en recouvrement fondées sur l’article 19‑2. Avant toute assignation, il est indispensable de vérifier, exercice par exercice, que les comptes visés ont bien été approuvés en assemblée générale et que les procès‑verbaux sont disponibles, clairs et non contestés. À défaut, il est plus prudent de renoncer à la procédure accélérée pour ces exercices et d’opter pour une action au fond classique.

Il est également recommandé de soigner la traçabilité comptable : distinguer précisément dans les appels de fonds ce qui relève du budget prévisionnel, des régularisations, des appels pour travaux et des pénalités ou intérêts. Plus le décompte adressé au copropriétaire est lisible et cohérent avec la comptabilité du syndicat, plus la créance a des chances d’être considérée comme « non sérieusement contestable » et donc compatible avec la voie accélérée.

Sur le plan pratique, avant de saisir le juge sur le fondement de l’article 19‑2, il est utile de procéder à une analyse juridique du dossier : situation de l’immeuble (travaux importants, litiges en cours, contestations d’AG), antécédents du copropriétaire, régularité de la mise en demeure et du décompte. En cas de doute sérieux sur la validité ou l’exigibilité de certaines sommes, la prudence commande de cibler la demande sur les seules provisions incontestables ou de privilégier une action au fond, au besoin après consultation de l’avocat du syndicat.