La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 vient clarifier une question brûlante pour de nombreux copropriétaires et investisseurs qui succombent au charme de Lille et de la métropole lilloise : jusqu’où la copropriété peut‑elle aller pour encadrer, voire interdire, les locations de type Airbnb dans l’immeuble. Elle valide en effet le mécanisme issu de la loi du 19 novembre 2024 permettant à l’assemblée générale, dans certaines conditions, de modifier le règlement de copropriété à la majorité des deux tiers pour limiter les meublés de tourisme, sans remettre en cause le principe du droit de propriété.
Dans les copropriétés situées à Lille, Hellemmes, Lomme et plus largement dans la Métropole européenne de Lille (Roubaix, Tourcoing, Villeneuve‑d’Ascq, La Madeleine, etc.), cette évolution change concrètement la donne pour les propriétaires-bailleurs, les conseils syndicaux, mais aussi pour les investisseurs qui projettent d’acheter un lot pour le mettre en location courte durée. Entre protection de la tranquillité de l’immeuble, lutte contre la pénurie de logements et recherche de rendement locatif, chacun doit désormais vérifier avec précision ce que permettent (ou non) le règlement de copropriété et les dernières résolutions d’assemblée générale.
À Lille et dans toute la métropole lilloise, de nombreux copropriétaires et investisseurs s’interrogent : peuvent‑ils encore louer (ou envisager d’acheter pour louer) un appartement en meublé de tourisme sans risquer une action du syndicat ou des voisins, et comment réagir si une interdiction est mise au vote ? Cet article propose un décryptage pratique du nouveau cadre juridique des meublés de tourisme en copropriété et des solutions concrètes pour sécuriser vos projets d’investissement ou défendre vos intérêts en cas de litige.
1. Ce que dit la décision du 19 mars 2026
La question posée au Conseil constitutionnel portait sur la validité du nouveau mécanisme permettant à une copropriété de restreindre les meublés de tourisme sans exiger l’unanimité des copropriétaires. En cause : l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 19 novembre 2024, qui permet à l’assemblée générale à interdire, à la majorité des deux tiers, la location en meublé de tourisme de certains lots d’habitation.
Les requérants soutenaient que ce dispositif portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre, en permettant à une majorité qualifiée de décider qu’un copropriétaire ne pourrait plus louer son bien en courte durée. Le Conseil constitutionnel rejette cette critique : il considère que le législateur poursuit un objectif d’intérêt général – lutte contre les nuisances, préservation de la tranquillité des immeubles et protection de l’accès au logement – et que la restriction apportée au droit de propriété reste encadrée.
Ainsi, la décision insiste sur plusieurs points importants pour les copropriétaires et investisseurs. D’abord, le texte ne crée pas une interdiction automatique : cette mesure concerne uniquement les résidences secondaires, et non les résidences principales. De plus, cette interdiction ne pourrait trouver application que dans les seules copropriétés dont le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise, et interdit déjà les activités commerciales. Dans les faits, de très nombreux règlements de copropriété interdisent déjà l'exploitation de toute activité commerciale dans l'ensemble de l'immeuble ou dans certains lots expressément désignés.
Par ailleurs, le Conseil constitutionnel considère que la portée de la mesure est suffisamment limitée, en ce qu'elle ne permet d'interdire que les locations de courte durée pour les seuls lots à usage d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Le législateur tend à revenir à l'essence même de ces plateformes collaboratives de mise en relation permettant aux propriétaires de louer leur résidence principale pendant leurs vacances ou leurs déplacements.
En cas d'interdiction de louer son lot suivant le régime des meublés de tourisme, l'investisseur désireux de poursuivre son projet d'acquisition dans une résidence concernée par une telle restriction devra modifier son projet initial et envisager la location fondée sur la loi du 6 juillet 1989.
2. Meublé de tourisme en copropriété : de quoi parle-t‑on exactement ?
Avant de savoir si une copropriété peut limiter ou interdire votre activité, encore faut‑il savoir si votre projet relève réellement du meublé de tourisme. Juridiquement, il s’agit d’un logement meublé offert à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile, pour de courtes durées (nuitées, semaines, parfois quelques mois), avec une rotation fréquente des occupants. C’est le modèle typique des locations Airbnb, Booking ou autres plateformes de courte durée.
Cette définition le distingue clairement d’un bail d’habitation classique, même meublé, conclu pour plusieurs mois ou années avec un locataire qui fait du logement sa résidence principale. Au sein d'une copropriété, la nuance est déterminante : le nouveau dispositif cible les meublés de tourisme, et nullement les locations « classiques » longue durée. Un investisseur qui envisage un bail meublé d’habitation n’est donc pas dans la même situation qu’un propriétaire qui souhaite multiplier les séjours de quelques jours.
Trois éléments doivent être vérifiés avant tout lancement de projet :
Le règlement de copropriété : clauses d’habitation bourgeoise, interdiction d’activités commerciales ou hôtelières, mention éventuelle spécifique aux meublés de tourisme.
Les résolutions d’assemblée générale : existe‑t‑il déjà une décision interdisant ou limitant les locations de courte durée, votée à la majorité des deux tiers des voix ?
La réglementation locale : enregistrement obligatoire, autorisation de changement d’usage, plafonds de nuitées ou restrictions municipales dans Lille, Roubaix, Tourcoing, etc.
Les réponses à ces questions conditionnent la faisabilité du projet, le risque de contestation par le syndicat des copropriétaires et, pour l’investisseur, la rentabilité réelle de l’opération à moyen terme.
Les copropriétés peuvent‑elles interdire les meublés de tourisme ?
La décision du 19 mars 2026 confirme qu’une copropriété peut, sous certaines conditions, restreindre ou interdire les meublés de tourisme au sein de l’immeuble. Elle ne crée pas de blocage général pour les locations Airbnb, mais donne un véritable levier aux assemblées générales pour adapter le règlement de copropriété à la situation de l’immeuble (nuisances, rotation des occupants, sécurité, vie de voisinage).
Concrètement, le texte issu de la loi du 19 novembre 2024 permet de modifier le règlement de copropriété à la majorité des deux tiers des voix, afin d’interdire la location en meublé de tourisme de certains lots d’habitation qui ne sont pas utilisés comme résidence principale. L’unanimité n’est donc plus nécessaire : un investisseur qui achète un lot pour le louer en courte durée doit désormais intégrer ce risque juridique dans son business plan, surtout dans des secteurs très tendus comme Lille et la métropole lilloise.
Pour que cette interdiction soit valable, plusieurs conditions doivent toutefois être réunies. D’une part, elle doit rester cohérente avec la destination de l’immeuble et ne pas dénaturer excessivement les droits des copropriétaires ; d’autre part, elle doit viser précisément l’activité de meublé de tourisme telle qu’elle est définie par les textes, sans englober les baux d’habitation « classiques ». En cas de clause trop générale ou mal rédigée, le juge pourra être saisi pour en contester la validité.
En pratique, une copropriété lilloise peut donc décider d’interdire les locations de courte durée dans les résidences secondaires tout en maintenant la liberté des investisseurs de louer leur bien en longue durée. À l’inverse, une autre copropriété voisine pourra choisir de ne pas modifier son règlement et de continuer à tolérer les meublés de tourisme, sous réserve du respect des autres règles (troubles, règlement municipal, etc.). Pour les investisseurs, la clé est de ne plus se limiter aux projections chiffrées, mais d’analyser finement le règlement de copropriété et les tendances de vote en assemblée générale.
Les conditions concrètes d'un interdiction valide en copropriété
Pour que l’interdiction des meublés de tourisme dans une copropriété soit juridiquement solide, elle doit respecter plusieurs conditions cumulées. Tout d’abord, elle doit être fondée sur une résolution d’assemblée générale clairement votée à la majorité des deux tiers des voix, et non sur une vague délibération. La rédaction doit préciser que la mesure vise les meublés de tourisme au sens du Code du tourisme et non l’ensemble des baux d’habitation.
Ensuite, l’interdiction ne peut porter que sur les lots d’habitation qui ne sont pas utilisés comme résidence principale du propriétaire. Elle ne peut donc pas s’appliquer de façon générale à tous les appartements, y compris celui du copropriétaire qui y habite habituellement. Cette limitation encadre la portée du texte et évite une atteinte disproportionnée au droit de propriété.
Pour les investisseurs et les copropriétaires bailleurs, cela signifie que la simple existence d’une clause d’habitation bourgeoise dans le règlement n’est pas suffisante : il faut vérifier si une résolution d’assemblée générale a véritablement été prise à la majorité requise, et apprécier la rédaction de cette clause. À Lille et dans la métropole lilloise, où les tensions autour des locations Airbnb sont fortes, cette analyse préalable est indispensable pour sécuriser un projet ou anticiper un risque de contentieux.
Propriétaires-bailleur ou investisseur : pouvez-vous encore louer en meublé de tourisme ?
Pour un propriétaire ou un investisseur qui envisage un projet de location courte durée dans une copropriété lilloise, la première question n’est plus seulement « est‑ce légal aux yeux de la loi ? », mais « est‑ce autorisé dans ma copropriété ? ». La décision du 19 mars 2026 confirme que la copropriété peut, dans certaines conditions, fermer la porte aux meublés de tourisme, même sans consentement de tous les copropriétaires.
Pour l'acquéreur investisseur, il s'agit d'intégrer dans sa stratégie un véritable audit juridique : vérifier le règlement de copropriété, demander les procès‑verbaux des dernières assemblées générales, et évaluer si la copropriété a réellement adopté une interdiction ou seulement discuté du sujet. Une clause mal rédigée ou une majorité non atteinte peut rendre l’interdiction contestable, tandis qu’une résolution claire et correctement votée peut conduire à la cessation d’une activité déjà en cours.
Pour les copropriétaires déjà engagés dans la location de type Airbnb, la vigilance est également de mise : une nouvelle assemblée générale peut changer la donne du jour au lendemain. Anticiper ce risque permet de préparer une stratégie de sortie (passage à une location longue durée, revente ciblée) ou, au contraire, de contester une interdiction manifestement démesurée devant le tribunal judiciaire de Lille, Cambrai ou Dunkerque, selon la localisation de l'immeuble.
Les risques juridiques en cas de méconnaissance du régime copropriété
Si un propriétaire ou un investisseur continue de louer en meublé de tourisme alors qu’une interdiction valable a été adoptée par l’assemblée générale, plusieurs voies de recours s’ouvrent au syndicat des copropriétaires ou aux voisins gênés. La première est une action pour faire cesser l’activité : le syndicat peut demander au juge de faire cesser la location de courte durée et de remettre le lot à un usage conforme au règlement de copropriété.
En cas de refus de se conformer, le copropriétaire risque de devoir supporter des dommages et intérêts ou des astreintes, en particulier si les nuisances (bruits, va‑et‑vient, sécurité, dégradation des parties communes) sont avérées. De plus, le juge peut également ordonner la suppression de toute publicité ou annonce en ligne (Airbnb, Booking, etc.) lorsque l’activité est manifestement contraire à la résolution d’assemblée générale. Ces mesures peuvent être très coûteuses en temps et en argent, surtout si l’activité générait un rendement locatif important.
Par ailleurs, une telle situation peut être couplée à des sanctions administratives indépendantes : absence d’enregistrement municipal, non‑respect des règles de changement d’usage, dépassement de nuitées autorisées, etc. Dans ce contexte, un investisseur doit s’assurer que son projet est compatible avec la copropriété et la commune, sous peine de voir son activité sanctionnée, avec des pertes financières et, s'il en est soucieux, une dégradation de sa réputation.
À Lille et dans la métropole lilloise, de plus en plus de copropriétés saisissent le juge pour faire cesser des locations de courte durée jugées abusives. Un conseil juridique anticipé (analyse du règlement, vérification des décisions d’AG, audit de conformité locale) permet de repérer ces risques avant de lancer un projet ou d’acheter un bien uniquement pour la location Airbnb.
