Les conséquences patrimoniales d'un divorce entre propriétaires de biens communs ou personnels peuvent être importantes.

Le régime de la communauté légale réduite aux acquêts intègre au sein du patrimoine commun des époux les fruits et revenus reçus par les époux de biens propres à chacun. L'on pense ainsi aux loyers perçus par l'un des époux au titre d'un bien acquis avant le mariage.

L'article 1403 du Code civil postule une règle a priori dénuée d'ambigüité : la communauté n'a droit qu'aux fruits perçus et non consommés. L'on pourrait penser alors que l'excédent seul intègrerait la communauté. Toutefois, cet article prévoit qu'une récompense puisse être due pour les fruits que l'autre époux aurait négligé de percevoir ou aurait consommés frauduleusement, dans la limite des cinq dernières années.

Pour parfaire le calcul de cette récompense, il convient donc de recenser l'ensemble des revenus et des charges correpondant aux biens propres à un époux, pour évaluer si le solde aurait été sous-évalué en fraude des droits de l'autre époux.

Dans une affaire jugée récemment par la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 9 sept. 2026, 24-22.791), deux époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts se sont affrontés lors de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux.

Entre autres choses, le débat portait sur les sommes versées par l'un des époux au titre du remboursement du crédit immobilier pour l'acquisition d'un bien propre acquis avant le mariage.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier à Lille, accompagne les propriétaires de biens immobiliers qui divorcent et connaissent des difficultés dans la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France.

1. La détermination du patrimoine commun des époux

Dans un premier temps, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Montpellier avait inclu dans le passif de la communauté diverses sommes liées à des prêts personnels, des travaux menés dans le bien commun, l'assurance habitation, les mensualités du crédit immobilier souscrit pour l'acquisition du bien commun, les primes d'assurance de crédit, le remboursement des crédits à la consommation communs, les frais de diagnostic et la taxe d'habitation.

En particulier, le juge aux affaires familiales a dit que l'époux devait récompense à la communauté pour la somme de 85.090,64 euros au titre du remboursement du crédit immobilier pour l'acquisition d'un bien propre et pour la somme de 7.705 euros au titre du règlement de la taxe foncière de son bien propre.

L'époux a interjeté appel de plusieurs aspects de cette décision.

La fixation des créances nées de la période d'indivision postérieure à la dissolution de la communauté, ainsi que des dépenses des époux lors du mariage permettent d'établir, par compensation, la somme qui devra être allouée à l'un ou l'autre des époux.

2. La récompense due à raison du remboursement du crédit immobilier pour l'acquisition d'un bien propre à un époux

La cour d'appel de Montpellier a été saisie de la question de la récompense due à la communauté par l'époux au titre du remboursement du crédit immobilier pour l'acquisition d'un bien immobilier propre à lui.

En effet, l'époux soutenait qu'il n'y aurait pas lieu à récompense, car les loyers, issus de la location d'un bien acquis avant le mariage, avaient été intégralement consommés afin de rembourser le crédit immobilier.

En réplique, l'épouse soutenait que les loyers des biens propres sont des fonds communs. En conséquence, leur affectation au remboursement de l'emprunt souscrit par l'époux pour l'acquisition de son bien propre devait donner lieu à récompense.

En réponse, la cour d'appel a jugé qu'en cas de règlement par la communauté des annuités afférentes à un emprunt souscrit en vue de l'acquisition d'un bien propre à l'autre conjoint, il y a lieu, pour la détermination des sommes dont ce dernier leur est redevable en conséquence, d'avoir égard à la fraction ainsi remboursée du capital à l'exclusion des intérêts qui sont une charge de la jouissance.

Les loyers issus d'un bien propre sont des fonds communs dès leur perception. Si ces loyers sont utilisés dans l'intérêt personnel d'un époux afin de régler son crédit immobilier, la communauté s'est appauvrie à son profit. Il y a lieu à récompense au profit de la communauté.

La cour de cassation confirme cette lecture, et juge que les revenus d'un bien propre employés à l'acquisition de ce bien n'étaient pas « consommés » au sens de l'article 1403 du code civil.

En conséquence, le remboursement du capital d'un crédit immobilier d'un bien propre à l'aide de loyers perçus par un bien propre ouvre droit à récompense à l'autre époux.

3. L'exclusion de la récompense à raison des intérêts du crédit

Si le montant du capital remboursé à l'aide de loyers communs donne lieu à récompense, il en va autrement des intérêts. En effet, la jurisprudence exclut avec constance du calcul de la récompense le remboursement des intérêts par la communauté. Pour la cour de cassation, les intérêts sont une charge de jouissance qui n'ont pas à être réintégrés dans le calcul de la récompense (Cass. 1re civ., 31 mars 1992, n° 90-17.212).

4. La récompense à raison des taxes foncières d'un bien propre à l'un des époux

La cour d'appel de Montpellier était également saisie du sort des taxes foncières versées pour le bien propre à l'époux.

L'époux considérait que les impôts fonciers relevaient des charges de jouissance d'un bien propre et ne donnaient pas droit à récompense au profit de la communauté si leur paiement a été fait avec des fonds communs. L'épouse postulait le contraire.

En l'espèce, les taxes foncières avaient été réglées par les fonds de la communauté. Or, la cour juge qu'il appartenait à l'époux de les acquitter en personne, cet impôt constituait une charge du propriétaire.

Dès lors, l'époux est redevable d'une récompense à la communauté pour avoir versé la taxe foncière par un de son bien propre par l'intermédiaire de la communauté.

5. Les travaux dans le bien commun financés par l'un des époux

La cour d'appel de Montpellier était ensuite saisie du sort des travaux de finition de peinture financés par l'épouse pour le bien commun. Ces travaux réglés postérieurement à la dissolution de la communauté ont été jugés nécessaires à la vente du bien indivis.

Or, lorsqu'un indivisaire engage des dépenses nécessaires pour la conservation du bien indivis, il bénéficie d'une créance à l'égard de l'indivision. L'épouse est donc bien créancier du montant de ces travaux.

6. L'assurance habitation couvrant le bien commun devenus indivis

La cour d'appel de Montpellier était ensuite saisie du sort de l'assurance habitation du bien commun aux époux. En application des dispositions du code civil afférentes à l'indivision, le règlement au titre de l'assurance habitation d'un bien indivis tend à la conservation de l'immeuble et en conséquence incombe à l'indivision jusqu'au partage.

En l'espèce, les primes d'assurance avaient été réglées par l'épouse, qui dispose d'une créance envers l'indivision post-communautaire pour les montants versés.

7. Les mensualités du crédit immobilier couvrant le bien commun devenus indivis

Le sort des mensualités du crédit immobilier visant à financer l'acquisition du bien commun était également en débat, pour la période postérieure à la dissolution de la communauté légale. La jurisprudence considère que le règlement des échéances des emprunts immobiliers effectués par un époux au cours de l'indivision post-communautaire est une dépense de conservation nécessaire.

Dès lors, l'époux qui s'acquitte du règlement des mensualités du crédit immobilier pour le bien commun détient une créance envers l'indivision.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires et des emprunteurs - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 22 septembre 2026