Lors d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA), l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation permet à l'acquéreur de consigner le solde restant dû sur le prix de vente en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

En revanche, le vendeur prend généralement soin de faire inscrire un privilège au fichier immobilier. En cas de revente, la fraction du prix de vente qui n'aurait pas été réglée pourra être versée par préférence au créancier inscrit.

Dans une affaire tranchée par la Cour de cassation, des propriétaires avaient fait consigner une fraction du prix de vente en raison de diverses malfaçons. Alors que l'expertise s'est poursuivie pendant une décennie, ils ont vendus les biens initialement acquis en VEFA. La question de la mainlevée du privilège inscrit s'est posé (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, 24-13.478).

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier à Lille, accompagne et défends les propriétaires ayant acquis leur bien en VEFA à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et dans les Hauts-de-France.

1. La consignation du solde du prix de vente en VEFA

À l'origine de cette affaire, une société civile immobilière a réalisé la construction d'un ensemble immobilier composé de 50 logements et 4 villas.

Un couple de propriétaires ont acheté en VEFA un appartement, une cave et deux garages. Lors de la livraison des biens, les propriétaires ont refusé d'acquitter le solde du prix de vente invoquant diverses malfaçons et désordres. Le solde du prix de vente a été consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Les responsabilités des constructeurs, du promoteur et des autres intervenants doivent être tranchées à l'issue des conclusions rendues par un expert judiciaire.

2. L'inscription d'un privilège du vendeur

Entre temps, le couple de propriétaires a décidé de vendre leurs biens acquis en VEFA.

Toutefois en guise de sûreté, le vendeur initial des biens avait fait inscrire au fichier immobilier un privilège sur l'immeuble vendu, à hauteur du prix de vente de l'immeuble.

Ainsi qu jour de la renvente des biens, ceux-ci étaient toujours grevés du privilège du vendeur initial, à hauteur du solde de 5 % du prix à verser.

Les propriétaires se sont engagés à obtenir la mainlevée de ce privilège du vendeur dans un délai d'un an.

En garantie de cet engagement, les vendeurs ont séquestré une quote-part de leur prix de vente dans l'hypothèse où la mainlevée ne serait pas obtenue.

Dans cette situation, les nouveaux acquéreurs avaient mandat de verser à la SCI les sommes nécessaires à la mainlevée de son privilège inscrit, en prélevant le montant nécessaire sur les sommes séquestrées lors de la revente.

3. Consignation du solde du prix et mainlevée du privilège du vendeur

Les acquéreurs ont assigné la société civile immobilière en radiation et mainlevée du privilège du vendeur.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence saisie de l'affaire l'explique : la consignation représente une garantie du paiement du prix, dès lors que l'acquéreur s'est dépossédé de la somme due et n'en a plus le contrôle.

Ainsi, la consignation libère l'acquéreur de son obligation de payer ce solde et empêche le vendeur de poursuivre contre lui ce paiement. Elle permet également d'empêcher le vendeur d'agir en résolution de la vente

En revanche, la Cour de cassation précise que la consignation n'a pas pour effet d'éteindre la créance du vendeur. Dès lors à défaut d'extinction de la créance garantie, la consignation du solde du prix de vente n'entraîne pas l'extinction du privilège du vendeur.

Dès lors, la consignation par l'acquéreur du solde du prix de vente, en application de l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation ne vaut paiement qu'à son égard. La consignation ne permet pas de prétendre à la mainlevée du privilège. À raison de la revente, le couple s'est trouvé à supporter la mainlevée du privilège, alors même qu'ils avaient consigné le solde sur le prix de vente.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat des acquéreurs - Lille et Hauts-de-France

Dernière relecture : 29 octobre 2026