Un litige survenant après le décès des partents et la mise en indivision du patrimoine familial peut donner lieu à des années de procédures, lorsque les héritiers ne s'accordent pas sur la composition des lots à constituer pour partager les biens immobiliers.

Le droit des successions prévoit que l'égalité dans le partage soit une égalité en valeur. En application de ce principe, chaque copartageant doit recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l'indivision. En cas de besoin, les lots sont répartis par tirage au sort.

La Cour de cassation l'illustre en ayant eu à trancher une affaire portée devant les tribunaux depuis plus de 14 ans (Cass. 1re civ., 21 oct. 2026, 24-19.513).

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit du patrimoine à Lille, accompagne et défends les héritiers et propriétaires en situation d'indivision, lorsque des opérations de partage sont rendus nécessaires notamment en cas de succession à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France.

1. La source de l'indivision : donation entre vifs puis décès des parents

À l'origine de cette affaire, deux donations faite par un couple à leurs deux enfants, de la moitié indivise de d'une propriété, de plusieurs lots de copropriété et d'un immeuble.

À la suite du décès de leurs parents, les enfants ont tous deux hérités et sont devenus propriétaires indivis, chacun pour moitié, d'un terrain à bâtir, de lots de copropriétés, de garages et d'un anneau d'amarrage.

Le partage judiciaire s'est ouvert en 2012 à la demande de l'un des héritiers. Deux rapports d'expertise ont été établispour évaluer certains des biens immobiliers.

En dépit de ces évaluations, les héritiers ne sont pas parvenus à s'accorder à l'amiable sur la détermination définitive des lots à partager. L'un des héritiers a alors saisi le tribunal.

2. La répartition du patrimoine et le tirage au sort

En 2021, le tribunal judiciaire a refusé d'organiser une nouvelle expertise portant sur la valorisation de l'un des immeubles objet de la succession. L'ancienneté de l'estimation retenue par l'expert judiciaire avait à l'époque été accepté par les deux héritiers, de sorte que l'actualisation pour tenue compte de l'évolution des prix du marché suffirait.

Des expertises judiciaires ayant déjà eu lieu, la valeur des immeubles indivis devra être actualisée à la date du partage, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction depuis les dates respectives de leurs expertises.

Puis, le tribunal a constitué les biens en deux lots de la manière suivante :

• un premier lot composé d'une villa, d'un terrain nu, de biens immobiliers et de garages ;

• un second lot composé de deux immeubles.

À l'issue du partage, s'il devait exister une différence de valeur entre les lots, il y aura lieu à compensation moyennant le versement d'une soulte, ainsi que le permet l'article 826 du Code civil

Puis, le tribunal a renvoyé les parties devant le notaire partageant pour qu'il poursuive les opérations de liquidation et de partage de la succession, et procède au tirage au sort des lots.

3. La volonté du juge d'écarter la mise en copropriété d'un immeuble indivis

L'on constate que la composition des lots écarte toute mise en copropriété des immeubles indivis.

Cela s'explique par l'article 830 du Code civil, selon lequel dans la formation et la composition des lots, il convient de s'efforcer d'éviter de diviser les unités économiques et autres ensembles de biens dont le fractionnement entraînerait la dépréciation.

D'abord, le tribunal a considéré que la mise en copropriété impliquerait pour les héritiers de nombreux frais, quand l'attribution d'un immeuble à un seul hériter présente l'avantage de lui en conférer la maîtrise totale.

Ensuite, des tensions persistaient entre les héritiers. L'office du juge est de veiller à ce que le partage s'effectue dans des conditions permettant d'éviter toute source ultérieure de conflit.

Enfin, le tribunal a veillé à ce que chacun des héritiers bénéficient de biens situés en Alsace que dans le midi.

La cour d'appel a néanmoins été saisie par l'un des héritiers.

4. La confirmation du rejet de la mise en copropriété

La cour d'appel de Colmar confirme la décision du tribunal de ne pas avoir ordonné de mesure d'expertise pour estimer la valeur des biens immobiliers.

En effet, l'intérêt de cette nouvelle expertise aurait été limité. Ainsi, la valeur retenue par l'expert n'aurait pu être analysée par la juridiction qu'après l'écoulement d'un nouveau délai, pour permettre le principe du contradictoire entre les parties.

Les valeurs de chacun des biens immobiliers ne permettent pas de composer de lots de manière égale. La soulte était bien nécessaire pour compenser la différence de valeur.

Ici, la valeur de l'un des immeubles était tellement importante qu'elle ne correspondait pas à l'ensemble des autres biens immobiliers.

De plus, au vu la valeur des autres biens immobiliers, notamment ceux situés au sud de la France, la seule manière de parvenir à un équilibre financier aurait été de mettre certains immeubles en copropriété entre les héritiers indivisaires.

Même dans ces conditions, une soulte aurait été nécessaire pour rétablir l'équilibre. De plus, les frais inhérents à la mise en copropriété auraient été à prendre en compte.

La cour confirme le rejet de la mise en copropriété.

5. Constitution des lots : primauté de l'intérêt des copartageants

L'affaire est portée devant la Cour de cassation.

L'un des copartageants reproche le refus de mettre l'un des immeubles en copropriété alors que cela aurait permis d'éviter le paiement d'une soulte d'un montant disproportionné, qui ne pourrait être payée par l'attributaire qu'après la vente de l'immeuble.

La cour de cassation rappelle l'article 830 du Code civil pour déduire que le juge est tenu de former des lots d'égale valeur en privilégiant la répartition favorisant une moindre soulte.

À cette fin, le juge peut, si cela lui est demandé, procéder à la division d'une unité économique ou d'un ensemble de biens, sous réserve de tenir compte d'une éventuelle dépréciation pouvant en résulter.

Toutefois, la mise en copropriété ne s'impose pas.

Ainsi, s'agissant de la composition des lots, le juge doit tenir compte de la volonté des parties.

Dans cette affaire, l'intérêt des parties commandait que chacune puisse recevoir au moins un bien en Alsace, l'autre dans le sud de la France. Puis, une mise en copropriété aurait été génératrice de frais et source de conflit entre les héritiers, que de vives tensions persistaient à opposer.

Au vu de ce qui précède, la cour de cassation confirme la lecture des premiers juges, qui a fait ressortir que la division de l'immeuble n'était pas conforme à l'intérêt des copartageants. En conséquence, le juge n'était pas tenu de rechercher si la mise en copropriété de l'immeuble entraînerait sa dépréciation.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit du patrimoine - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 27 octobre 2026