En raison des conséquences financières considérables qui environnent les sujets de construction, l'étendue pratique de la responsabilité des constructeurs continue de faire l'objet de nombreux débats.

Dans une affaire récente, la Cour de cassation a été amenée à statuer sur l'étendue de la compétence personnelle d'une SCI exerçant une activité de promotion immobilière (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, 24-16.523, 24-17.063, 24-18.519, 24-19.143).

Dans le cadre de son activité de promotion immobilière, une société civile immobilière (SCI) avait fait édifier un ensemble immobilier en vue de sa mise en vente dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA).

L'ensemble immobilier allait être scindé en deux copropriétés.

Le promoteur immobilier était une SCI gérée par une société, elle-même en charge de l'ordonnancement, du pilotage et de la coordination du chantier.

Après la réception de l'une des copropriétés, des désordres sont apparus, étayés par une expertise judiciaire. Le syndicat des copropriétaires de l'une des résidences a assigné en indemnisation la SCI constructeur, son gérant et leur assureur.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit de la construction à Lille, accompagne et défends les propriétaires maîtres d'ouvrage à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France.

1. La responsabilité des constructeurs

L'article 1792-1 du Code civil répute constructeur de l'ouvrage les architectes, entrepreneurs, techniciens ou tout autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage.

De même, une SCI qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputée constructeur de l'ouvrage.

La détermination du constructeur d'un ouvrage emporte des conséquences concrètes. En effet par principe, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

2. L'importance des réserves lors de la réception

La réception de l'ouvrage couvre tout vice de construction, désordre ou défaut de conformité apparent n'ayant pas fait l'objet de réserves.

Ainsi, les désordres appartents lors de la réception qui ne font pas l'objet de réserves sont purgés et ne peuvent servir à mobiliser les garanties légales.

Le caractère apparent du désordre s'apprécie au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître de l'ouvrage (3e Civ., 20 octobre 1993, pourvoi n° 91-11.059, Bull. 1993, III, n° 122 ; 3e Civ., 17 novembre 1993, pourvoi n° 92-11.026, Bull. 1993, III, n°146), au vu de ses compétences personnelles.

Cette affaire permet de s'interroger s'il convenait d'apprécier les compétences personnelles du maître de l'ouvrage en fonction de son seul objet social, lorsqu'il est une société, ou de l'objet social ou de l'activité de son gérant.

3. Les limites de la compétence personnelle du maître de l'ouvrage

Si le promoteur immobilier est bien un professionnel de l'immobilier, il n'est pas pour autant professionnel de la construction.

Or en l'espèce, l'expert a conclu que seul un professionnel de la construction aurait pu prendre conscience de certains vices identifiés dans son rapport.

Alors, s'est posée la question d'apprécier les compétences à l'aune du gérant du maître de l'ouvrage.

Dans cette affaire, la SCI était gérée par une société chargée dans le chantier de missions d'OPC ('ordonnancement pilotage et coordination).

La cour de cassation, rappelle que les compétences personnelles du maître de l'ouvrage dpivent être appréciées qu'à l'aune de son objet ou des activités qu'elle exerce.

Il était reproché au promoteur immobilier d'avoir porté ses choix sur les solutions les plus économiques. Cela ne saurait engager sa responsabilité, dès lors qu'il n'était pas prouvé que le promoteur avait été mis en garde, par un professionnel de la construction, sur les conséquences néfastes de certains de ses choix ayant modifié le projet initial.

De même, la preuve n'est pas rapportée que le promoteur ait passé outre une recommandation ou une mise en garde circonstanciée exprimées par les professionnels de la construction qui sont intervenus.

Ainsi, le maître de l'ouvrage ne saurait donc être réputé avoir la compétence d'un constructeur en raison du fait qu'elle est gérée par un constructeur.

En conséquence en sa qualité de vendeur en l'état futur d'achèvement, la responsabilité contractuelle ne peut être engagée au titre des désordres intermédiaires, qu'à la condition de rapporter la preuve d'une faute pouvant lui être imputée.

Le seul fait d'avoir livré à l'acquéreur un ouvrage non exempt de vices ne constitue pas une faute.

4. La responsabilité contractuelle de l'architecte de conception

La cour avait pointé la responsabilité contractuelle de certains constructeurs, les condamnant in solidum à réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Il en est ainsi de l'architecte de conception.

La cour d'appel, s'appuyant sur le rapport de l'expert, a condamné l'architecte de conception retenant sa faute commise, pour avoir conçu un bâtiment avec des terrasses sans ouvrages de récupération des eaux pluviales tant au niveau des plans que des pièces écrites. Cela a entrainé des coulures sur les façades et la formation excessive de mousses.

Puis, en raison de l'absence d'étanchéité et d'ouvrage de récupération des eaux sur les balcons et les murets formant les garde-corps, l'eau ruisselle sur les façades et s'infiltre, dégradant la peinture en sous face de la dalle.

De plus, il lui est reproché d'avoir collé le carrelage sur le béton brut sans étanchéité et sans chape, provoquant des infiltrations d'eau au travers des balcons.

Enfin, l'expert a relevé qu'aucun élément descriptif d'ouvrage n'était présent dans le cahier des clauses techniques particulières (CCPT) élaboré par l'architecte de conception.

5. La responsabilité contractuelle du maître d'oeuvre

La société gérant la SCI voit sa responsabilité personnelle engagée pour avoir manqué à ses obligations de direction et de surveillance des travaux.

En effet, il lui est reproché d'avoir manqué à coordonner les travaux entre l'entreprise chargée du lot carrelage et celle chargée du lot gros-oeuvre.

De plus, la cour d'appel lui reproche d'avoir choisi des solutions techniques a minima en soulignant que le projet a été appauvri par la maîtrise d'oeuvre d'exécution en privilégiant des solutions plus économiques et en supprimant des protections qui auraient limité considérablement les coulures en façade.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 23 octobre 2026