Une affaire récente a amené la Cour de cassation à statuer sur la proportionnalité de la démolition d'une construction occasionnant un trouble anormal de voisinage, du fait de la perte d'ensoleillement, du non-respect de la distance de vues et l'inesthétisme de la construction (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, 24-16.523, 24-17.063, 24-18.519, 24-19.143).

Les faits sont les suivants. Les propriétaires d'un terrain y ont fait édifier une maison. Pour ce faire, ils ont obtenu un permis de construire tacite auprès de la mairie.

Ce terrain était contigu à celui sur lequel se trouvait la maison de leurs voisins. À la suite d'un recours introduit par ces derniers, le permis de construire et son modificatif ont été annulés par le tribunal administratif. Cette annulation obtenue, ils ont assigné leurs voisins sur le fondement du trouble anormal de voisinage afin de voir ordonner la démolition sous astreinte de la construction édifiée en limite de propriété.

Le tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné la démolition.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier à Lille, accompagne et défend les propriétaires en matière de trouble anormal de voisinage à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et dans les Hauts-de-France.

1. Démolition pour la non-conformité de la construction avec le permis de construire

Devant la cour d'appel de Versailles, les propriétaires ont invoqué l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme selon lequel le juge judiciaire ne peut ordonner la démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire.

Précisément, les voisins objectaient que la construction n'avait pas été édifiée conformément au permis de construire.

Les juges se sont référés au raisonnement tenu par le tribunal administratif ayant eu à connaître de la conformité du permis de construire. Selon ce tribunal, l'édification d'une nouvelle construction à l'emplacement de celle existante apparaît en contradiction avec l'objet du permis de construire qui a été tacitement délivré.

En cela, la non-conformité de la construction avec le permis de construire permet aux voisins de rechercher la démolition de la construction litigieuse.

2. Trouble anormal de voisinage pour le non-respect de la distance de vues

Par ailleurs, le débat s'est porté sur la conformité de la construction avec les distances légales. Au vu des pièces fournies, les juges ont considéré que la façade arrière de la construction comportait des ouvertures droites et obliques ne respectait pas les distances imposées par les articles 678 et 679 du code civil.

De plus, la construction ne respectait ni le recul minimal par rapport à la voie publique ni le recul minimal par rapport à la limite séparative de fond de parcelle.

Le non-respect de ces deux reculs a conduit les propriétaires à édifier un bâtiment massif et nettement plus profond que ce qu'il aurait dû être si les règles d'urbanisme avaient été respectées.

La création de ces vues illégales occasionne pour les voisins un double préjudice, lié à la perte d'intimité et à la possibilité de troubles de nuisances sonores. Ainsi, les fenêtres de leur salon et de leur chambre sont à proximité immédiate de deux des fenêtres de la construction.

3. Trouble anormal de voisinage pour la perte d'ensoleillement

La cour d'appel a estimé que la bâtisse, « imposante » et « objectivement particulièrement inesthétique », était à l'origine d'une perte d'ensoleillement significative pour le fonds voisin.

Les voisins se prévalent d'un rapport qui démontre qu'à partir de la mi-journée, leur pavillon et leur jardin sont progressivement plongés dans la pénombre. Cette étude est corroborée par des photos qui établissent l'ombre projetée sur le jardin par la construction litigieuse.

4. Trouble anormal de voisinage et perte objective de valeur du bien

La construction induit une perte objective de la valeur du bien, du fait de la perte significative d'ensoleillement, des vues illicites et du caractère particulièrement inesthétique de la construction en raison de son caractère massif.

Dès lors, ces circonstances constituent un trouble qui excède largement les inconvénients ordinaires qui peuvent résulter du voisinage, y compris dans un environnement urbain particulièrement dense.

5. Démolition et disproportion

En défense, les propriétaires ont opposé que la démolition de leur résidence principale serait disproportionnée.

La cour d'appel rappelle la position tenue par la cour de cassation : en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, la réparation en nature n'a pas à être proportionnée au coût pour le responsable du dommage (Cass. 3e civ., 4 avr. 2024, n° 22-21.132).

La cour d'appel confirme la démolition ordonnée par le tribunal.

La Cour de cassation sera saisie de ce point. Les propriétaires ont saisi la cour de cassation de la question de la démolition, en avançant le droit au respect de leur vie privée et familiale et de leur domicile posé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle lui reproche de ne pas avoir recherché si la démolition de la construction ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et au domicile des propriétaires, au regard des troubles et préjudices subis et de la possibilité de prononcer d'autres mesures.

La solution est d'intérêt. La Cour de cassation n'interdit pas par principe la possibilité de démolir une construction qui constitue le domicile de ses propriétaires. En revanche, cette démolition doit être proportionnée aux troubles et préjudices subis. Si une autre mesure permet de faire cesser le trouble, elle devra être privilégiée.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 29 octobre 2026