En matière de bail commercial, le locataire dispose en principe d'un droit de préférence dans l'hypothèse où le propriétaire du local à usage commercial ou artisanal envisagerait de vendre celui-ci.

Lorsque le propriétaire du local cède celui-ci à un acquéreur en méconnaissance de ce droit de préférence du locataire, ce dernier peut décider de poursuivre le propriétaire pour être substitué dans les droits de l'acquéreur ou pour que la vente soit nulle.

C'est la situation à l'origine de l'arrêt rendu récemment par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, 24-21.650).

Dans cette affaire, les propriétaires indivis de deux parcelles attenantes comportant une maison à usage d'habitation et un hangar, données à bail commercial à une société, les ont vendu à un couple d'acquéreur.

À la suite de leur achat, les acquéreurs ont notifié aux locataires être les nouveaux propriétaires des biens.

Un an plus tard, soutenant ne pas voir été informée de cette vente au préalable, la société locataire a assigné les acquéreurs et les vendeurs en substisution de la vente sur le fondement de l'article L 145-46-1 du code de commerce et, subsidiairement, en nullité de celle-ci.

Toutefois, le juge de la mise en état saisi initialement de l'affaire a déclaré le recours irrecevable pour cause de prescription, ce que confirmeront la cour d'appel d'aix-en-provence et la cour de cassation devant lesquelles l'affaire a été portée.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier, droit bancaire et droit du patrimoine à Lille, accompagne les propriétaires donnant à bail un bien immobilier à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France. Son accompagnement se prolonge aux locataires d'un bail commercial.

1. La mise en oeuvre du droit de préférence du locataire d'un bail commercial

En principe, l'article L. 145-46 du code de commerce oblige le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal à informer le locataire de son intention de vendre le local par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification de son intention de vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire.

À compter de la réception de cette offre, le locataire a un mois pour se prononcer.

En cas d'acceptation, s'ouvrent alors de nouveaux délais.

À compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, le locataire a deux mois pour la réalisation de la vente.

Si le locataire notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, cette acceptation est subordonnée à l'obtention du prêt : le délai pour réaliser la vente est porté à quatre mois.

Faute de réalisation de la vente dans ce délai, l'acceptation de l'offre est privée d'effet.

2. Le délai de 2 ans pour agir en cas de méconnaissance du droit de préférence

Les actions exercées en vertu de ce droit de préférence se prescrivent par deux ans.

En application de l'article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire d'un local à usage commercial ou artisanal, en nullité de la vente du local loué consentie par le propriétaire en méconnaissance de son droit de préférence, court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente.

Les juges ont retenu la date de la lettre recommandée adressée par les acquéreurs pour informer le locataire de la vente comme point de départ de la prescription.

3. Le point de départ de la prescription : au jour de la notification de la vente ou de la communication du contenu de l'acte de vente ?

La société locataire considérait que le point de départ de la prescription devait différé dans le temps, estimant ne pas avoir eu connaissance, en sus de la vente, du prix, des conditions de la vente et de l'absence de lien de parenté entre le vendeur et l'acheteur.

Elle soutenait que le point de départ de la prescription devait être reporté à la date à laquelle elle a reçu la copie de l'acte de vente qui lui a été adressée par les services fonciers.

Ainsi, le locataire expose ne avoir pu agir sans avoir eu connaissance effective du contenu de l'acte de vente.

Opposés à cette lecture, les propriétaires ont soutenu que la seule connaissance du fait qu'une vente serait intervenue est suffisante pour permettre au locataire d'agir en nullité, peu important les conditions de sa réalisation.

Les juges ayant eu à connaître l'affaire ont suivi les arguments du propriétaire et décidé que la seule connaissance de la vente suffisait à engager l'action en nullité pour méconnaissance du droit de préférence du locataire.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires et des locataires en matière de bail commercial - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 1er octobre 2026