À Lille et dans sa métropole (Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, Loos, La Madeleine, Wattrelos, Halluin…), de nombreux locataires se retrouvent aujourd’hui confrontés à la réalité difficile du logement indécent. Qu’il s’agisse d’humidité excessive, d’installations défectueuses, de présence d'animaux nuisibles, d’un chauffage insuffisant ou d’un espace trop exigu, ces conditions dégradées impactent la santé, la sécurité et le bien-être au quotidien. La Ville de Lille et la Métropole mènent d’ailleurs des actions ciblées contre l’habitat dégradé et indigne dans plusieurs quartiers, mais la responsabilité juridique première reste celle du propriétaire‑bailleur.
En tant que locataire, il est crucial de bien connaître vos droits face à un logement qui ne respecte pas les critères légaux de décence. Cet article vous guide pas à pas pour comprendre la notion de logement indécent et d’habitat indigne, les démarches à engager et les voies de recours que je mets en œuvre pour faire reconnaître vos droits et obtenir la mise en conformité du logement, une réduction de loyer ou une indemnisation.
Faire valoir vos droits, c’est d’abord faire reconnaître que vous ne devez pas habiter dans des conditions qui portent atteinte à votre dignité et votre santé. Maître Aymeric TEDALDI, avocat en droit immobilier à Lille et dans la métropole lilloise, agit avec réactivité pour protéger les locataires confrontés à un logement indécent partout en France.
1. Qu'est-ce qu'un logement indécent ?
En droit immobilier français, un logement est considéré comme indécent dès lors qu'il ne respecte pas les critères légaux de décence définis notamment par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, dont les dernières évolutions prennent en compte la performance énergétique. À Lille, Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, Lambersart comme partout en France, un logement décent doit garantir un cadre de vie sain, sécurisé et confortable aux locataires.
Les critères principaux sont les suivants :
surface et volume minimaux : le logement doit comprendre au moins une pièce principale d'une surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume habitable d'au moins 20 m³.
sécurité et santé des occupants : le logement ne doit présenter aucun risque manifeste pour la santé ou la sécurité. Cela inclut une structure saine (toiture, murs, planchers), une installation électrique aux normes, une absence de risques liés au gaz ou au plomb, des accès sécurisés, une bonne étanchéité à l’eau et à l’air, une ventilation adéquate, ainsi qu'un éclairement naturel suffisant.
salubrité : le logement doit être exempt d'infestation de nuisibles ou parasites (rats, cafards, punaises, etc.).
équipements nécessaires : un minimum de confort est exigé avec la présence d’un système de chauffage fonctionnel, des installations d’eau potable et d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant les mauvaises odeurs, des sanitaires, une baignoire ou une douche aménagés de manière à garantir l'intimité personnelle, un coin cuisine qui peut être aménagée, ainsi qu'un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant du logement et le fonctionnement des appareils ménagers courants.
performance énergétique : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé F ou G au DPE est progressivement interdit à la location, ce qui renforce les obligations des bailleurs sur Lille et dans le reste du territoire.
Un logement qui ne respecte pas un ou plusieurs de ces critères, même s’il reste matériellement habitable, est qualifié d’indécent : il porte atteinte à la santé, à la sécurité ou à la dignité des occupants et place le propriétaire‑bailleur en situation de manquement à ses obligations légales.
2. Les obligations du propriétaire envers son locataire
Lorsque vous louez un logement à Lille, Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, Marcq-en-Barœul et ailleurs, votre propriétaire a des obligations juridiques strictes. Il doit vous fournir un logement décent, c’est-à-dire conforme aux critères de sécurité, de salubrité, de confort et de performance énergétique décrits précédemment. Cette obligation s’applique dès la remise des clés et tout au long de la durée du bail.
Concrètement, le propriétaire doit :
vous remettre un logement en bon état d’usage et de réparation, sans fuites, ni humidité excessive, ni dégradations visibles qui pourraient nuire à votre santé ou votre sécurité.
faire en sorte que tous les équipements essentiels fonctionnent correctement, notamment le chauffage, les installations électriques, la plomberie et la ventilation.
indiquer avec exactitude la surface habitable dans le bail, une erreur significative pouvant justifier une diminution du loyer dans certains cas ;
assurer la conformité énergétique du logement selon la réglementation en vigueur, en particulier avec un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Si le logement ne remplit pas ces critères, le propriétaire est en faute et doit effectuer les travaux nécessaires pour vous garantir un cadre de vie sain et sécurisé. En cas de manquement persistant, il s’expose à des décisions de justice pouvant imposer des travaux, une baisse de loyer, voire la résiliation du bail et, dans les situations les plus graves, une obligation de relogement..
Ainsi, le locataire n’est pas seulement tenu de payer le loyer et d’entretenir les lieux : le bail d’habitation est un engagement réciproque, dans lequel le bailleur doit assurer un logement décent, l’entretenir et garantir la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée de l’occupation.
3. Les droits du locataire en cas de logement indécent
Si vous êtes locataire à Lille, Roubaix, Tourcoing, Villeneuve‑d’Ascq, Loos ou Wattrelos et que votre logement ne respecte pas les critères de décence, vous disposez de plusieurs moyens d’action. La première étape consiste à alerter officiellement votre propriétaire, par une mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception, en décrivant précisément les problèmes (humidité, absence de chauffage, infiltrations, installations dangereuses) et en joignant des preuves : photos, rapports, attestations.
En cas d’inertie ou de refus, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation du Nord, qui tente de régler le litige à l’amiable entre propriétaire et locataire. Cette démarche, gratuite, permet souvent de débloquer des situations sans recourir immédiatement au juge, à condition de présenter un dossier bien préparé.
Si la conciliation échoue ou si la situation l’exige, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, ou les tribunaux de proximité compétents (Roubaix, Tourcoing, etc.). Le juge peut alors :
ordonner la réalisation de travaux pour rendre le logement décent ;
accorder une réduction de loyer pour la période durant laquelle le logement était indécent ;
octroyer des dommages et intérêts en cas de préjudice particulièrement important (santé, perte de jouissance, frais annexes).
Attention : tant qu’aucune décision de justice n’a suspendu ou modifié le loyer, vous devez continuer à payer vos loyers pour éviter le risque d’une procédure d’impayés à votre encontre.
En présence d’une situation d’insalubrité plus grave, le Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques peut être saisi : après avis, le préfet peut prendre un arrêté d’insalubrité imposant au propriétaire des travaux lourds et, le cas échéant, prononçant une interdiction temporaire d’habiter les lieux, avec des conséquences importantes sur les obligations du bailleur.
Mon accompagnement pour les locataires victimes d'un logement indécent
En tant qu’avocat en droit immobilier à Lille et dans la métropole lilloise, j’interviens aux côtés des locataires confrontés à un logement indécent ou à un habitat dégradé. Mon rôle est de qualifier juridiquement la situation, de mesurer l’ampleur des manquements du propriétaire et de bâtir une stratégie sur mesure : mise en demeure, démarches administratives, conciliation ou saisine du juge.
Nous constituons ensemble un dossier solide (constats, certificats médicaux si nécessaire, rapports techniques, photos, échanges écrits), indispensable pour faire reconnaître vos droits. Je vous accompagne également dans vos relations avec les services compétents (mairie, métropole, organismes d’habitat, services de santé) afin de coordonner efficacement les actions à engager.
Conscient de l’impact d’un logement indécent sur la santé, la vie familiale et le quotidien, je veille à rester disponible et réactif. N’hésitez pas à me contacter pour un rendez‑vous : nous établirons ensemble une stratégie adaptée pour faire cesser la situation, obtenir les travaux nécessaires, une éventuelle réduction de loyer et, plus largement, la protection de vos droits de locataire à Lille et dans l’ensemble de la métropole lilloise.
