Vivre dans un logement insalubre est une situation difficile qui impacte profondément la qualité de vie et la sécurité des occupants. Si certains cas d’insalubrité découlent directement de défauts structurels imputables au bâti ou au propriétaire, d’autres résultent très clairement d’un défaut d’entretien ou de dégradations provoquées par le locataire lui‑même. En droit immobilier, la responsabilité du locataire est engagée lorsque son comportement contribue à rendre le logement impropre à l’habitation.

À Lille et dans son agglomération (notamment Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, Mons-en-Barœul, Lambersart, La Madeleine…), où le parc locatif est dense, certains locataire indélicats peuvent rapidement détériorer le logement loué par leur propriétaire. La loi impose au locataire une obligation d’entretien courant, d’aération et de chauffage suffisant, ainsi qu’une obligation générale de jouissance paisible et respectueuse du bien loué. Lorsqu’un logement devient insalubre à cause de négligences ou de dégradations locatives, le propriétaire peut agir pour obtenir la remise en état ou la réparation des dommages.

En revanche, l’inaction du propriétaire face à un logement insalubre peut entraîner de graves conséquences, non seulement sur la sécurité et la santé des occupants, mais également sur le voisinage ou la copropriété. Un voisin, le syndic ou le syndicat des copropriétaires peuvent alors se retourner contre le propriétaire du lot à l’origine des troubles pour faire cesser les nuisances et préserver la qualité de vie dans l’immeuble.

Cet article vous explique les devoirs du locataire en matière d’entretien, les conséquences juridiques en cas de logement insalubre par sa faute, ainsi que les recours possibles pour le propriétaire. Maître Aymeric TEDALDI, avocat en droit immobilier à Lille et dans la métropole lilloise, accompagne les bailleurs confrontés à un logement dégradé ou rendu insalubre par la faute de leur locataire.

1. Qu'est-ce qu'un logement rendu insalubre par le fait du locataire ?

Un logement est considéré comme insalubre lorsque son état présente un danger sérieux pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Cela peut inclure des problèmes tels que des moisissures, des infiltrations d’eau, des failles dans l’installation électrique, une ventilation insuffisante ou encore des infestations de nuisibles. Les textes et la pratique administrative retiennent des critères précis d’insalubrité, liés au risque réel encouru par les habitants.

Il faut distinguer le logement simplement « en mauvais état » du logement véritablement insalubre : un appartement vieillissant ou nécessitant des travaux n’est pas automatiquement insalubre, seules les situations mettant concrètement en péril la santé ou la sécurité des occupants pouvant recevoir cette qualification.

Dans certains dossiers, l’insalubrité ne résulte pas d’un défaut de construction ou d’un manquement du propriétaire, mais bien d’une mauvaise utilisation, d’un manque d’entretien ou de dégradations commises par le locataire. En vertu notamment de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à démontrer un cas de force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit. Ainsi, un locataire qui ne respecte pas ses obligations d’entretien, d’aération ou de propreté peut être à l’origine d’un état insalubre.

Une telle situation oblige le propriétaire à identifier précisément la cause des désordres pour pouvoir démontrer la responsabilité du locataire. Constats de commissaire de justice, rapports techniques, attestations et photographies datées sont alors essentiels pour étayer toute démarche amiable ou judiciaire.

2. Recours du propriétaire en cas de logement insalubre causé par le locataire

Lorsque l’insalubrité du logement est imputable au locataire, celui‑ci s’expose à plusieurs conséquences et le propriétaire dispose de différents leviers pour faire respecter ses droits. La première étape consiste à faire constater de manière objective l’état du bien, idéalement par un commissaire de justice, complété par des photos et tout document permettant de retracer l’évolution des dégradations.

Dans un second temps, le propriétaire doit adresser au locataire une mise en demeure formelle par lettre recommandée avec avis de réception. Ce courrier rappelle les obligations du locataire, décrit les désordres constatés et exige la remise en état dans un délai déterminé, sous peine d’actions en justice. En l’absence de réaction ou en cas de refus, le bailleur peut saisir le juge compétent.

Le juge peut alors :

• ordonner l’exécution des travaux nécessaires à la charge du locataire ;

• condamner le locataire à indemniser le propriétaire pour les préjudices subis ;

• prononcer, lorsque la situation est grave ou persistante, la résiliation du bail, ouvrant la voie à une éventuelle procédure d’expulsion.

Par ailleurs, à la fin du bail, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations des dégradations imputables au locataire, dès lors qu’elles excèdent l’usure normale. En cas de refus du locataire et de contestation, le dossier constitué (états des lieux, constats, devis, factures) sera déterminant pour convaincre le juge.

Si le locataire persiste dans ses manquements malgré les mises en demeure, le propriétaire peut engager une procédure visant à la résiliation du bail et à l’expulsion. Cette démarche doit respecter strictement la procédure locative (commandement, saisine du juge, respect de la trêve hivernale le cas échéant), d’où l’intérêt d’être assisté par un avocat en droit immobilier pour sécuriser chaque étape.

3. Prévention et bonnes pratiques pour le propriétaire

Pour limiter les risques d’insalubrité générée par le locataire, le propriétaire a tout intérêt à agir en amont et tout au long de la location. Dès la rédaction du bail, il est recommandé d’insérer des clauses claires sur les obligations d’entretien, d’aération, de chauffage et d’hygiène, en rappelant que le locataire doit utiliser les lieux « raisonnablement » et les rendre dans un état conforme à l’usage normal.

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être particulièrement détaillés, illustrés si possible de photographies, afin de permettre une comparaison précise. Des visites périodiques, prévues contractuellement et réalisées dans le respect de la vie privée du locataire, peuvent également aider à détecter tôt les comportements négligents ou les dégradations anormales.

La qualité de la relation avec le locataire joue aussi un rôle essentiel. Informer clairement le locataire de ses obligations, répondre rapidement à ses signalements et instaurer un dialogue régulier permet souvent d’éviter que des situations dégradées ne s’installent.

Enfin, le recours à certaines garanties (assurance loyers impayés, garanties couvrant les dégradations immobilières) peut compléter utilement la protection du bailleur. Ces dispositifs ne remplacent pas l’action contre le locataire fautif, mais ils offrent un filet de sécurité financier pour assumer les réparations et les éventuelles vacances locatives.

4. Dégradations commises dans votre logement par votre locataire : Maître Aymeric Tedaldi vous accompagne

Faire appel à un avocat exerçant en droit immobilier pour un litige lié à un logement dégradé par votre locataire présente de nombreux avantages qui peuvent faire toute la différence dans la résolution de votre dossier. En pratique, les enjeux portent à la fois sur la preuve des manquements, le choix de la bonne stratégie (remise en état, indemnisation, résiliation du bail, expulsion) et la maîtrise des délais et formalités procédurales.

En tant qu'avocat en droit immobilier, j'interviens aux côtés des propriétaires de biens situés à Lille, Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, Marcq-en-Barœul, La Madeleine, et plus largement dans la métropole lilloise. Mon rôle est de vous accompagner à chaque étape pour défendre efficacement vos droits :

• analyse du bail, des états des lieux et des pièces déjà réunies pour évaluer la solidité du dossier ;

• organisation de constats ou d’expertises techniques pour objectiver l’insalubrité et les dégradations ;

• rédaction des mises en demeure et échanges avec le locataire ou son conseil ;

• représentation devant le juge pour obtenir réparation, résiliation du bail et, si nécessaire, expulsion.Je mets à votre service mon expertise juridique approfondie et ma connaissance du contexte local pour vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter.

Je veille à ce que vos demandes soient juridiquement fondées, chiffrées de manière réaliste et présentées de façon convaincante au juge. Mon objectif est aussi de vous décharger autant que possible de la charge administrative et du stress lié à ce type de litige, en vous proposant un plan d’action clair et adapté à votre situation.

N’attendez pas que la situation se dégrade davantage. Contactez‑moi pour un rendez‑vous et nous établirons ensemble une stratégie pour remettre votre logement en état, protéger votre patrimoine et faire respecter vos droits de propriétaire à Lille et dans sa métropole.