Lorsque l'acquisition d'un bien immobilier se fait au moyen d'un crédit immobilier, la promesse de vente est souvent conditionnée à l'obtention de ce prêt.

En présence d'une telle condition, l'acquéreur n'est tenu de verser le prix de la vente que si le prêt lui est accordé par sa banque.

Ainsi, lorsqu'une promesse de vente est assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier, le refus par la banque d'accorder un prêt à l'acquéreur potentiel

En revanche, si l'acquéreur néglige de satisfaire aux conditions de la promesse ou entend finalement renoncer à l'achat, le contrat peut prévoir le versement d'une somme en guise de clause pénale.

L'analyse de la promesse de vente, du contenu des demandes de prêt et l'interprétation du comportement de l'acquéreur permettent de déterminer si les acquéreurs peuvent être tenus à verser cette somme, souvent importante.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier et droit bancaire à Lille, accompagne les vendeurs et les acquéreurs liés par une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France.

En effet, chaque transaction immobilière financée au moyen d'un prêt immobilier est susceptible de mener à un débat sur l'application ou non d'une clause pénale.

C'est précisément la situation qu'a eu à connaître la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 9 avril 2026 (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, 24-12.979).

1. La promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt

Dans cette affaire, des acquéreurs avaient convenu avec un couple de vendeurs une promesse de vente portant sur un bien immobilier, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

Au moment de la signature de la promesse, les acquéreurs avaient versés une somme de 50.000 euros à titre de dépôt de garantie.

Quelques mois plus tard, les acquéreurs informaient les vendeurs qu'ils n'avaient pas obtenu leur prêt, et demandaient à ce que la somme consignée à titre de dépôt de garantie leur soit restituée.

En réponse, les vendeurs ont refusé de leur restituer le dépôt de garantie.

Les acquéreurs ont donc introduit une procédure judiciaire aux fins d'obtenir le remboursement du dépôt de garantie et le bénéfice de dommages et intérêts.

2. Les acquéreurs initialement condamnés à payer la clause pénale

La cour d'appel de Montpellier avait tranché en faveur des vendeurs et condamné les acquéreurs à payer aux vendeurs une somme au titre de la clause pénale.

Pour statuer en ce sens, la cour d'appel a rappelé que les acquéreurs n'avaient adressé qu'une seule demande de prêt à un établissement de crédit, dans les derniers jours du délai offert par la promesse pour adresser ces demandes, estimant en premier lieu que cela traduirait « une absence de volonté manifeste […] de favoriser le succès de leur projet immobilier ».

Ensuite, la cour a relevé que les acquéreurs ne disposaient d'aucun accord de principe donné par la banque à laquelle ils avaient adressé leur demande de financement.

De plus, les acquéreurs n'étaient pas connus de cette banque avant la demande de prêt.

Enfin, il a été jugé que « les diligences normales requises des acquéreurs d'un bien immobilier de 1 050 000 euros financé à crédit à hauteur de 600 000 euros consistaient, dans les meilleurs délais, à contacter un courtier en prêts ou à déposer plusieurs demandes de prêt dans différents établissements, si possible connus des acquéreurs, afin de maximiser les chances d'obtention de ce prêt ».

Au vu de ces circonstances, la cour d'appel de Montpellier a jugé que la non-obtention du prêt par les acquéreurs était la conséquence de leur conduite fautive ayant consisté à solliciter, à la fin du délai d'un mois accordé et sans aucune garantie objective de succès, une unique demande de prêt auprès d'un seul établissement bancaire.

3. Les vendeurs condamnés à restituer le dépôt de garantie

La Cour de cassation a contredit la solution retenue par la cour d'appel, en rappelant les exigences d'un ancien article 1178 du code civil, applicable au moment des faits.

Cette disposition légale exigeait qu'en l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui présente dans le délai convenu au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, restée infructueuse, n'empêche pas l'accomplissement de la condition suspensive.

Or, les acquéreurs avaient acompli les exigences de la promesse.

Ainsi, pour que les venders puissent reprocher aux acquéreurs de ne pas avoir présenté plusieurs demandes de prêt, il aurait fallu que ces exigences supplémentaires soient clairement reprises par la promesse liant les parties.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires, des acquéreurs et des vendeurs - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 31 août 2026