La vente d'un appartement, d'une maison ou de tout bien immobilier faisant partie d'une copropriété (cave, places de stationnement, box de stockage…), est désignée sous le terme de « mutation à titre onéreux ».

Dans ce contexte de vente d'un bien immobilier ou d'une fraction d'un lot de copropriété, le syndic de l'immeuble et le notaire sont tenus de vérifier si des charges de copropriété restent dues par le vendeur ou par l'acquéreur, lorsque ce dernier est déjà copropriétaire d'un autre lot dans la même copropriété.

Les enjeux sont importants pour le vendeur et l'acquéreur : ces vérifications peuvent donner lieu à une opposition au prix de vente par le syndic, voire mener à l'échec de la transaction.

La loi du 10 juillet 1965 fixe le rôle de chacun des intervenants à la vente et permet à chacun de prendre la mesure de ses obligations et de faciliter la signture de l'acte notarié.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier à Lille, accompagne les vendeurs, les acquéreurs et les copropriétaires à Lille et dans l'ensemble de la métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…).

1. Le certificat produit par le vendeur lors de la vente

L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la procédure à suivre lors d'une vente d'un bien immobilier constituant un lot de copropriété.

Ainsi, il appartient au vendeur de présenter à son notaire un certificat du syndic daté de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat.

À défaut de production d'un tel certificat, par exemple en cas de dettes de charges de copropriétés, le notaire avise le syndic qu'une transaction est en cours, par lettre recommandée dans les 15 jours à compter de la date du transfert de propriété.

2. L'opposition au prix de vente par le syndic, en cas de charges impayées

À réception de cet avis, le syndic dispose en retour d'un délai de 15 jours pour former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.

L'opposition est formée par acte de commissaire de justice et doit énoncer le montant et les causes des créances liquides et exigibles du syndicat des copropriétaires :

• les créances du syndicat au titre de l'année courante et des années antérieures ;

• les autres créances du syndicat garanties par une hypothèque légale ;

• les autres créances de toute nature du syndicat.

À compter l'opposition, le syndic et le vendeur disposent de trois mois pour trouver un accord amiable et permettre la libération des fonds par le notaire en charge de la mutation.

À défaut d'accord dans un tel délai, le notaire doit verser les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux.

L'opposition permet au syndic de bloquer tout transfert amiable ou judiciaire du prix : la méconnaissance de cette opposition est en effet inopposable au syndic qui s'est régulièrement opposé au paiement.

L'opposition régulière confère au syndicat des copropriétaires la mise en oeuvre de l'hypothèque légale prévue à l'article 2402 du code civil.

3. La notification de la vente au syndic de la copropriété

Le notaire doit notifier au syndic de la copropriété le nom des acquéreurs potentiels, et ce préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot.

Cette notification doit permettre de désigner au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

De même, le notaire, doit informer les créanciers inscrits de l'opposition formée par le syndic.

4. Le certificat du syndic relatif aux acquéreurs

À réception de la notification de la vente, le syndic dispose d'un mois pour délivrer au notaire un certificat attestant :

• soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;

• soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

Un copropriétaire qui se porte acquéreur d'un autre lot dans la même copropriété est tenu d'être à jour de ses charges.

En effet, s'il apparaissait que l'acquéreur restait redevable au titre de charges arriérées et n'avait pas donné suite à une mise en demeure de payer ancienne de plus de 45 jours, le notaire est tenu de notifier aux parties l'impossibilité de conclure la vente.

S'ouvre alors un délai de 30 jours permettant à l'acquéreur de régulariser la situation et s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

À l'issue de ce délai, si aucun certificat attestant du règlement des charges ne peut être produit, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur qui peut voir sa responsabilitée engagée, notamment par le vendeur.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des copropriétaires, des acquéreurs et des vendeurs - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 26 août 2026