La donation entre vifs d'un bien immobilier est un acte par lequel une personne, le donateur, fait don dans l'immédiat et de manière irrévocable dudit bien immobilier, en faveur du donataire qui l'accepte.

Lorsque s'opère cette transmission d'un bien immobilier à titre gratuit, il arrive que le propriétaire donateur conditionne cette donation à une charge, comme par exemple l'exécution des grosses réparations sur celui-ci.

Dans une affaire jugée récemment par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, 24-21.632), la propriétaire de plusieurs immeubles a fait donation de la nue-propriété d'une maison à usage d'habitation, d'un garage et des terrains attenants à un tiers, avec réserve d'usufruit.

Cette donation a été consentie sous la condition expresse que le donataire, à qui la nue-propriété revient désormais, assure les grosses réparations de l'immeuble. La propriétaire ayant donné la nue-propriété s'est réservé l'usufruit des biens pour ses vieux jours.

Malgré cette condition de devoir effectuer les grosses réparations, le donataire n'a jamais effectué les travaux qui lui incombaient, entraînant le délabrement progressif de la maison.

L'usufruitière, sous curatelle, saisira le tribunal de l'affaire 14 années après la donation, pour faire désigner un expert afin de constater les désordres et évaluer les préjudices subis. À la suite du rapport déposé par l'expert, les ayant-droit de l'usufruitière entre temps décédée ont assigné le donataire aux fins de voir notamment ordonner la révocation de la donation.

Le sujet de la prescription est devenu central. Le premier juge tout comme la cour d'appel saisie de l'affaire ont considéré l'affaire prescrite (CA Montpellier, 5 sept. 2024, n° 23/05926).

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier, droit bancaire et droit du patrimoine à Lille, accompagne les propriétaires pour leurs problématiques en matière de donation de biens immobiliers à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France.

1. Le délai de 5 ans pour agir en révocation de la donation entre vifs

En principe, la donation entre vifs est irrévocable. Le code civil prévoit néanmoins trois causes de révocation de la donation. D'abord, la révocation pour cause d'inexécution des conditions sous lesquelles elle aura été faite. Ensuite, la révocation pour cause d'ingratitude. Enfin, la révocation pour cause de survenance d'enfant.

Dans le cas de la révocation pour cause d'inexécution des conditions, l'article 954 du code civil précise que les biens rentreront dans les mains du donateur, libres de toutes charges et hypothèques du chef du donataire.

Ainsi par l'effet de la révocation pour cause d'inexécution, le bien donné réintègre le patrimoine du donateur.

Dans l'affaire évoquée, les parties ont débattu de l'application du délai de prescription quinquennal ou trentenaire.

Cette qualification porte sur la recevabilité même de la demande : si le délai trentenaire était retenu, l'affaire introduite 14 ans après la donation pouvait être abordée sur le fond. Si en revanche les juges retenaient le délai quinquennal, le bien restera dans le patrimoine du donataire, l'affaire étant prescrite.

La cour d'appel de Montpellier, confirmée par la Cour de cassation, a considéré que la prescription applicable à l'action en révocation d'une donation est le délai quinquennal prévu par l'article 2224 du code civil.

En effet, la révocation de la donation pour cause d'inexécution n'est qu'une application du droit commun de la résolution des contrats en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations. Il s'agit d'une action de nature contractuelle.

Comme le dit désormais l'article 2227 du code civil, seules les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

2. Le point de départ du délai de 5 ans pour agir en révocation de la donation entre vifs

Dans cette affaire, le bénéficiaire de la donation aurait dû exécuter ses derniers lors de la prise de possession de la maison, déjà en très mauvais état.

Les juges ont retenu le premier jour de l'année civile suivant la donation comme point de départ de la prescription.

Dans l'intervalle des 14 années entre l'entrée en possession et la première action, la propriétaire donateur puis ses ayant-droit n'ont démontré aucune impossibilité d'agir plus tôt à l'encontre du donataire.

C'est pourquoi l'action a été déclarée prescrite. En conséquence, les ayant-droit du propriétaire donateur sont privés de recours contre le donataire, quand bien même celui-ci n'aurait pas respecté les conditions de la donation.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires et des donataires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 30 septembre 2026