La donation entre vifs d'un bien immobilier est un acte par lequel une personne, le donateur, transmet immédiatement et irrévocablement ce bien à une autre personne, le donataire, qui l'accepte.

Cette transmission à titre gratuit, peut être assortie d'une charge, par exemple la réalisation des grosses réparations du bien.

Dans une affaire récemment jugée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, 24-21.632), une propriétaire de plusieurs immeubles a donné à un tiers la nue-propriété d'une maison à usage d'habitation, d'un garage et des terrains attenants.

La donation imposait expressément au donataire de prendre en charge les grosses réparations de l'immeuble. La propriétaire ayant donné la nue-propriété s'est réservé l'usufruit des biens.

Malgré cette condition, le donataire n'a jamais réalisé les travaux qui lui incombaient, laissant la maison se dégrader progressivement.

Quatorze ans après la donation, l'usufruitière, placée sous curatelle, a saisi le tribunal pour obtenir la désignation d'un expert chargé de constater les désordres et d'évaluer les préjudices subis. L'usufruitière est entre-temps décédée. Après le dépôt du rapport d'expertise, ses ayants droit ont assigné le donataire afin d'obtenir notamment la révocation de la donation.

Le sujet de la prescription est devenu central. Le premier juge tout comme la cour d'appel saisie de l'affaire ont considéré l'affaire prescrite (CA Montpellier, 5 sept. 2024, n° 23/05926).

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier, droit bancaire et droit du patrimoine à Lille, accompagne les propriétaires dans leurs démarches et leurs litiges relatifs aux donation de biens immobiliers à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et dans les Hauts-de-France.

1. Le délai de cinq ans pour agir en révocation d'une donation entre vifs

En principe, la donation entre vifs est irrévocable. Le code civil prévoit néanmoins trois causes de révocation de la donation :

• l'inexécution des conditions auxquelles la donation a été consentie ;

• l'ingratitude ;

• la survenance d'un enfant.

Dans le cas de la révocation pour cause d'inexécution des conditions, l'article 954 du code civil précise que les biens rentreront dans les mains du donateur, libres de toutes charges et hypothèques du chef du donataire.

Ainsi, par l'effet de la révocation pour cause d'inexécution, le bien donné réintègre le patrimoine du donateur.

Dans cette affaire, les parties débattaient du délai de prescription applicable : quinquennal ou trentenaire.

La connaissance du bon délai de prescription déterminait la recevabilité de l'action. Si le délai trentenaire était applicable, l'ation engagée quatorze ans après la donation pouvait être examinée au fond. Si le délai quinquennal s'appliquait, l'action était prescrite.

La cour d'appel de Montpellier, dont l'analyse a été approuvée par la Cour de cassation, a retenu que l'action en révocation de la donation était soumse au délai de prescription de cinq ans prévu par l'article 2224 du code civil.

En effet, la révocation de la donation pour cause d'inexécution n'est qu'une application du droit commun de la résolution des contrats en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations. Il s'agit d'une action de nature contractuelle.

L'article 2227 du code civil prévoit, quant à lui un délai de prescription de trente ans pour les actions réelles immobilières, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

2. Le point de départ du délai de 5 ans pour agir en révocation de la donation entre vifs

Dans cette affaire, le donataire aurait dû réaliser les grosses réparations dès son entrée en possession de la maison, qui était déjà en très mauvais état.

Les juges ont retenu le premier jour de l'année civile suivant la donation comme point de départ de la prescription.

Au cours des 14 années écoulées entre l'entrée en possession du bien et la première action en justice, la donatrice puis ses ayants droit n'ont démontré aucune impossibilité d'agir plus tôt contre le donataire.

L'action en révocation a été déclarée prescrite. Les ayants droit de la donatrice ne peuvent ainsi obtenir la révocation sur ce fondement, malgré l'inexécution des obligations mises à la charge du donataire.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat des donateurs, des donataires et de leurs ayants droit - Lille et Hauts-de-France

Dernière relecture : 30 septembre 2026