Surélévation de l'immeuble par un copropriétaire : pouvoirs du syndicat des copropriétaires

Dans le cadre d’une opération de surélévation d’immeuble à Lille et dans l'ensemble de la métropole (Armentières, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Halluin…), la maîtrise du droit de surélever est un enjeu décisif : elle détermine qui peut légalment créer de nouveaux logements en toiture et qui bénéficie de la valeur générée.

En principe, le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs lots privatifs est un droit dit accessoire aux parties communes, sauf indication spécifique du règlement de copropriété et autres titres.

Ainsi suivant la rédaction du règlement de copropriété, le droit de surélever peut également se trouver rattaché à un copropriétaire spécifique.

Récemment, la Cour de cassation a consacré (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, 24-15.059), une solution particulièrement protectrice des droits collectifs du syndicat : dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires.

1. Surélévation en copropriété : qu’est‑ce que le « droit de surélever » ?

La surélévation consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à un immeuble existant, par modification de la volumétrie de la charpente ou création d’un étage entier, afin d’augmenter la surface habitable sans consommer de foncier supplémentaire.

Le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs lots privatifs est un droit dit accessoire aux parties communes, sauf indication spécifique du règlement de copropriété.

Dans les ensembles immobiliers complexes (plusieurs bâtiments, parties communes générales et spéciales, parties communes à usage privatif, syndicat principal et syndicats secondaires), Maître Aymeric TEDALDI, avocat en droit de la copropriété, vous accompagne pour déterminer le détenteur de ce droit et sécuriser les projets de surélévation.

2. Le droit de surélever rattaché au syndicat

Dans l'affaire tranchée par la Cour de cassation le arrêt du 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, 24-15.059, 24-15.059), une société civile immobilière (SCI) était copropriétaire d'un atelier au sein du Bâtiment D, au sein d'une copropriété de quatre bâtiments.

Les copropriétaires réunis en assemblée générale ont rejeté la demande de la SCI qui sollicitait l'autorisation à procéder à ses frais à la surélévation de son lot. Face au refus du syndicat des copropriétaires d'approuver son projet de surélévation, la SCI a estimé être victime d'un abus de majorité et a saisi le tribunal en annulation des résolutions rejetant son projet.

D'une part, le règlement de copropriété énonçait que constituent des parties communes spéciales du bâtiment D les accessoires de ces parties communes, incluant comme accessoire le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes.

D'autre part, le règlement de copropriété contenait une énumération des parties communes spéciales aux bâtiments A, B et C, intégrand des accessoires matériels, mais non des droits accessoires.

C'est ainsi que les juges ont considéré que l'absence d'énumération par le réglement de copropriété des accessoires concernant le bâtiment D pouvait s'expliquer par la nature commerciale du local lors de la rédaction du règlement.

En conséquence, il pouvait être considéré que les accessoires des parties communes au bâtiment D consistaient également en ces accessoires matériels énumérés pour les autres bâtiments, et non en des droits accessoires comprenant le droit de surélévation.

3. Quelle majorité pour obtenir une surélévation ?

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

4. Un copropriétaire peut-il être indemnisé en cas de surélévation ?

Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation prévus à l'article 35, un préjudice résultant de la diminution définitive de la valeur de leur lot, d'un trouble de jouissance grave ou de dégradations ont droit à une indemnité.

Cette indemnité est mise à la charge de l'ensemble des copropriétaires, répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des copropriétaires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 8 juillet 2026