Agent immobilier : l’acquéreur peut être condamné à payer la commission perdue

Dans le cadre d’une vente immobilière à Lille et dans l'ensemble de la métropole (Armentières, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Halluin…) l’agent immobilier joue un rôle clé : mise en relation des parties, organisation des visites, sécurisation de la transaction. Sa rémunération constitue la contrepartie directe de cette intermédiation.

Pourtant, en pratique, certains acquéreurs tentent encore de contourner l’agence immobilière afin d’échapper au paiement de la commission, en concluant directement avec le vendeur après une visite ou une mise en relation.

Dans ce contexte, la Cour de cassation consacre une solution particulièrement protectrice des agents immobiliers : l’acquéreur qui, par un comportement fautif, prive l’agent immobilier de sa rémunération peut être condamné à l’indemniser intégralement. (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, 24-10.637).

Cette décision renforce la sécurité juridique des professionnels de l’immobilier et rappelle que les tiers à un mandat ne peuvent en compromettre l’exécution sans engager leur responsabilité.

1. La protection de la commission de l’agent immobilier

Dans cette affaire, les propriétaires d'un bien immobilier ont confié la vente de leur bien à une agence immobilière suivant mandat non exclusif, prévoyant une rémunération de 6% du prix de vente à la charge de l'acquéreur.

À la suite d'une visite organisée par l'intermédiaire de l'agence, les vendeurs et acquéreurs ont conclu une promesse de vente réitérée par acte authentique devant notaire, sans mentionner l’intervention de l’agence ni prévoir le paiement de sa commission.

Privée de sa commission, l'agence immobilière a poursuivi les acquéreurs aux fins de les condamner à des des dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique.

Les juges du fonds ont estimé que, quand bien même l'acquéreur n'est pas partie au mandat, il ne peut pas pour autant en entraver l'exécution.

Autrement dit, dès lors que l’agent immobilier est à l’origine de la mise en relation entre les parties, il peut prétendre au bénéfice de sa commission. Si un acquéreur adopte un comportement fautif ayant pour effet d’évincer l’agence immobilière, il engage sa responsabilité délictuelle.

En conséquence, lorsque par un comportement fautif, l'acquéreur fait perdre sa commission à l'agent immobilier par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur, il engage sa responsabilité à l'égard de l'agent immobilier et peut être condamné à réparer son préjudice.

La Cour de cassation confirme cette lecture.

2. La responsabilité de l’acquéreur pour éviction de l’agence immobilière

La solution repose sur un principe constant les tiers sont tenus respecter la situation juridique créée par le contrat (article 1200 du code civil).

Dans l'affaire exposée, plusieurs éléments ont permis de caractériser une faute de l’acquéreur et une véritable stratégie d’éviction de l’agent immobilier.

D’abord, les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de l’intervention de l’agence immobilière, puisqu’ils avaient visité le bien par son intermédiaire. Ils ne pouvaient donc ignorer l’existence d’un droit à commission.

Ensuite, la vente a été conclue rapidement, seulement cinq semaines après la visite, sans en informer l’agence. L’acte authentique ne faisait aucune mention de son intervention, ce qui traduisait une volonté manifeste de l’écarter.

Enfin, la promesse de vente signée à l'insu de l'agent immobilier comportait une clause stipulant que l'acquéreur s'engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien ». Une telle clause démontre que le risque lié à l’éviction de l’agence était parfaitement identifié, voire anticipé.

L’ensemble de ces éléments a conduit les juges à retenir un comportement frauduleux, caractérisant une faute engageant la responsabilité de l’acquéreur.

Pour les professionnels de l’immobilier, cette jurisprudence constitue un levier juridique efficace pour sécuriser leur rémunération. Pour les acquéreurs, elle impose une vigilance accrue : toute tentative d’éviction de l’agence peut désormais donner lieu à une condamnation à payer l’équivalent de la commission.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires et des agents immobiliers - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 30 juin 2026