À l'occasion de la fin d'un bail d'habitation, le sujet de la restitution du dépôt de garantie (parfois improprement appelé "caution" dans le langage courant) est dans toutes les têtes, au risque de crisper les relations entre les locataires et les propriétaires bailleurs.

Ces questions peuvent être amenées à être tranchées par le tribunal judiciaire de Lille ou les tribunaux de proximité de Roubaix et de Tourcoing, saisi par des locataires désireux de se faire restituer tout ou partie du dépôt de garantie que lui refuserait son propriétaire à Lille et dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille…).

1. L'obligation légale de restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les modalités de restitution du dépôt de garantie versé par le locataire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives.

Pour mémoire, ce dépôt de garantie versé au propriétaire bailleur par le locataire équivaut en principe à un mois de loyer en principal, deux dans certains cas notamment si le logement est loué meublé.

Au moment de la fin du bail, passée la remise des clés par le locataire et lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d'un mois.

A défaut de restitution dans ce délai, le propriétaire s'expose à ce que le dépôt de garantie restant dû au locataire soit majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Naturellement, cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

2. Dans quelles situations le proprietaire peut-il retenir une partie du montant du dépôt de garantie ?

Le propriétaire peut retenir sur le montant du dépôt de garantie à restituer certaines sommes qui lui restent dues, ainsi que des sommes dont le bailleur pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Dans le cas spécifique mais récurrent où le bien mis à la location serait situé dans un immeuble collectif (ex. : studio, deux-pièces ou appartement situé en copropriété), le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, à condition que cela soit dûment justifié.

La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Naturellement, locataires et propriétaire peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

3. Un propriétaire peut-il imputer l'indemnité d'occupation sur le dépôt de garantie en cas de maintien du locataire dans les lieux ?

Une affaire tranchée début 2026 par la Cour de cassation illustre les questionnements qui peuvent se poser à l'heure de restituer le dépôt de garantie, lorsque le locataire se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, 24-20.758).

À l'origine de cette affaire, une société civile immobilière (SCI), propriétaire d'un appartement donné en location, a délivré à sa locataire un congé pour vendre. La locataire a assigné la SCI bailleresse en restitution du dépôt de garantie majoré de pénalités de retard.

La propriétaire a présenté des demandes reconventionnelles tendant à justifier la retenue sur le dépôt de garantie.

Le tribunal judiciaire saisit à l'origine a condamné le bailleur à payer au locataire une somme de 4 464, 55 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré en retenant que la compensation qu'elle sollicitait, des sommes restant dues - indemnité d'occupation, taxe enlèvement des ordures ménagères- ne pouvait s'opérer, la demande reconventionnelle en paiement de ces sommes étant prescrite.

S'opposant à cette solution, la Cour d'appel a fait droit aux demandes du propriétiare, considérant que l'indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en application du bail est due et s'est compensée de plein droit sur le montant du dépôt de garantie.

Ainsi, la cour juge que l'indemnité d'occupation dont le locataire est redevable s'il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail est incluse dans les sommes qui restent dues au bailleur.

En conséquence, le bailleur ne peut être sanctionné pour ne pas avoir restitué le dépôt de garantie à son ancien locataire dans les deux mois suivant la date de l'état de lieux de sortie, lorsqu'il est établi que le locataire restait redevable, à son profit, d'une somme supérieure au dépôt de garantie.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires bailleurs - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 29 juillet2026