Le bail d'habitation est en principe conclu pour une durée d'un an, pour les locations meublées, ou de trois ans, pour les locations non-meublées.

Pendant l'exécution du contrat de bail, le bailleur est obligé à un certain nombre d'obligations, parmi lesquelles celle de délivrer un logement décent au locataire louant pour son habitation principale.

Ainsi, l'article 1719 du code civil prévoit que, « lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ».

À l'issue du délai prévu au contrat de bail, le propriétaire bailleur conserve la faculté de délivrer un congé à son locataire pour un motif légitime et sérieux.

La délivrance d'un congé valide conditionne la possibilité pour un propriétaire bailleur de récupérer son bien.

En revanche, si le motif indiqué dans le congé devait être invalidé par le juge des contentieux de la protection, le propriétaire ne pourrait plus invoquer le congé pour obtenir le départ volontaire ou l'expulsion du locataire.

C'est précisément la situation qu'a eu à connaître la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, 24-16.993).

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier à Lille, accompagne les propriétaires d'un bien loué, ayant un motif légitime et sérieux à faire valoir pour donner congé à leur locataire à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France.

1. Le congé pour motif légitime et sérieux délivré au locataire

Dans cette affaire, une société civile immobilière était propriétaire d'un studio, donné à bail à son locataire.

Aux termes d'un premier contentieux entre le propriétaire et son locataire, il a été jugé que le local loué dont la pièce principale n'avait qu'une surface de 8,84 m² était indécent et ne pouvait être destiné à l'habitation.

Quelques mois plus tard, le propriétaire a signifié à son locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé tant sur un projet de réalisation de travaux que sur l'existence d'impayés de loyers.

2. L'expulsion du locataire pour permettre au bailleur de remédier à l'indécence du logement

Le locataire s'étant maintenu dans le logement après expiration du délai offert par le congé, le bailleur l'a assigné en validation de ce congé, expulsion et condamnation en paiement d'un arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts.

La cour d'appel de Paris avait tranché en faveur du propriétaire bailleur et ordonné l'expulsion du locataire, à défaut pour lui de quitter volontairement le logement.

Pour la cour, le caractère indécent du logement pourrait constituer un motif légitime et sérieux de congé.

Ensuite, la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l'échéance du contrat de bail se distinguerait de la résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l'article 1719, 1°, du code civil, cité en introduction.

De plus, le propriétaire avait justifié de la réalité et du sérieux de sa décision de reprendre les lieux, justifiant notamment avoir mandaté un entrepreneur afin d'effectuer des travaux dans le studio loué pour supprimer une cloison entre la salle de bain et la chambre afin de rétablir une surface de 11 m².

Toutefois, le locataire a contesté cet arrêt prononçant son expulsion.

3. Un logement loué d'une surface inférieure à 9 mètres carrés est indécent

La cour de cassation a invalidé le raisonnement tenu par la cour d'appel de Paris.

Pour statuer en ce sens, elle rappelle l'obligation faite au bailleur de délivrer à son locataire un logement décent.

De plus, la cour expose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

À cet égard, l'article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent expose que le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

4. La mise en conformité du logement indécent ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé

La cour de cassation rappelle qu'en cas d'indécence du logement mis à la location, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans que cela ne porte atteinte à la validité du contrat en cours.

Du fait de ce qui précède, la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires bailleurs - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 1er septembre 2026