Achat d'une maison en zone inondable : annulation de la vente pour défaut d'information

L’acquisition d’un bien immobilier doit reposer sur une information loyale, complète et sincère délivrée par le vendeur. Pourtant à Lille, dans sa métropole (Armentières, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Halluin…) comme plus largement en région Hauts-de-France, il n’est pas rare que certains éléments déterminants soient dissimulés lors de la vente.

Parmi ces éléments essentiels, l'article L. 125-5 du Code de l'environnement dispose que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles doivent être informés par le vendeur de l'existence de ces risques.

En cas de non respect de cette obligtion d'information par le vendeur, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

C'est précisément la situation qu'a eu à trancher la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 19 février 2026 (Cass. 3e civ., 19 févr. 2026, 24-10.524).

Dans cette affaire, des propriétaires ont fait l'acquisition d'un terrain à bâtir pour y entreprendre la construction de leur maison, la vente ayant été régularisée devant le notaire.

Cinq années plus tard, après que les acquéreurs aient sollicité la délivrance d'un certificat d'urbanisme, la commune leur a délivré un certificat d'urbanisme négatif les informant de l'impossibilité pour eux de construire une maison individuelle sur le terrain, le bien acquis ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral approuvant le plan de prévention des risques inondation (PPRI).

Les acquéreurs ont assigné les vendeurs et les notaires en fins d'obtenir la résolution de la vente, la restitution du prix ainsi que diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Le tribunal judiciaire a donne gain de cause aux acquéreurs mais la cour d'appel de Montpellier les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes (CA Montpellier, 16 nov. 2023, n° 19/02346).

La cour de cassation rend un arrêt favorable aux acquéreurs.

1. Le vendeur doit informer l'acquéreur de l'état des risques naturels prévisibles

En droit, le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d'utilité publique et est annexé au plan local d'urbanisme.

Dans cette affaire, la promesse de vente faisait état d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit.

En conséquence, le dossier de diagnostic technique devait être complété par une mise à jour de l'état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d'utilité publique.

Ainsi, si un nouveau plan de prévention des risques d'inondation est approuvé entre la promesse de vente et la vente, l'état des risques naturels joint à l'acte authentique de vente doit nécessairement mentionner l'arrêté préfectoral portant approbation dudit plan.

À défaut d'une telle mention, les acquéreurs sont réputés ne pas avoir eu connaissance, par l'acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard du risque d'inondation.

2. Les conséquences de la résolution de la vente

Le manquement des vendeurs à leur devoir d'informer l'acquéreur de l'état des risques naturels prévisibles, peut mener à prononcer la résolution de la vente.

La résolution d’une vente immobilière est l’anéantissement rétroactif du contrat de vente, généralement prononcé par le juge lorsque l’une des parties n’exécute pas ses obligations essentielles

La résolution de la vente a pour effet de replacer les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la transaction : le vendeur doit restituer le prix perçu tandis que l’acquéreur doit restituer le bien immobilier.

L'effet rétroactif de la résolution présume que l'acquéreur n'a jamais été propriétaire du bien dont la vente est anéantie.

3. La responsabilité du notaire

Lorsque le notaire manque à ses obligations en matière d'authentification d'un acte de vente, il engage sa responsabilité.

Dans cette affaire, le tribunal avait condamné les notaires ayant concouru à l'acte de vente à indemniser les acquéreurs au titre des primes d'assurance emprunteurs, de la commission d'agence et des frais d'acte de prêt, et ce solidairement avec les vendeurs.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires, des acquéreurs et des vendeurs - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 9 juillet 2026