Dans le cadre d’une opération de surélévation d’immeuble ou de travaux complexes en copropriété, à Lille et dans l'ensemble de la métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…), il vaut mieux prendre garde à la rédaction des résolutions soumises au vote.

C'est l'enseignement que rappelle la Cour d'appel de Paris dans une affaire impliquant une SCI copropriétaire au sein d'une copropriété de plusieurs bâtiment qui souhaitait surélever l'atelier dont elle était propriétaire au sein de l'un des bâtiments de l'ensemble immobilier (CA Paris, 4-2, 20 mars 2024, n° 18/20687).

Lorsqu'un copropriétaire entend mener de tels travaux, Maître Aymeric TEDALDI, avocat en droit de la copropriété, l'accompagne pour identifier les risques posés par les règles de la copropriété et mettre en oeuvre une stratégie adéquate.

En effet, le copropriétaire à l'origine de travaux non sécurisés au regard des règles de la copropriété s'expose à des conséquences financières particulièrement lourdes.

1. Les délibérations successives contraires : le principe de la surélévation contre les conditions d'exécution

Dans l'affaire illustrant le présent article, la SCI avait reçu l'aval des copropriétaires pour le principe de son opération de surélévation, et considérait qu'il s'agissait là d'une autorisation définitive du projet.

En substance, la résolution portait sur un projet de surélévation sous réserve d'obtention des autorisations administratives nécessaires, étant expressément précisé que des modifications devraient y être apportées et qu'un projet définitif intégrant ces modifications sera soumis à l'approbation de la prochaine assemblée générale.

Quelques années après l'approbation de cette résolution, la SCI copropriétaire du lot 171 et maître d'ouvrage a proposé un éventail de résolutions au vote de l'assemblée générale des copropriétaires :

• une résolution 17 prévoyait la création d'un nouveau lot 174 en liaison strict avec le lot 171 de la SCI, ces deux ayant pour vocation d'être réuni en un nouveau lot 175 ;

• une résolution 18 prévoyait l'approbation par l'assemblée générale de la vente du lot 175 à la SCI pour le montant TTC de 20.000 €, montant qui sera ensuite réparti au prorata de leurs tantièmes tels qu'ils figurent sur la clé du bâtiment D aux copropriétaires concernés, sous réserve que tous les frais inhérents à ce nouveau lot soient entièrement prix en charge par la SCI ;

• une résolution 20 prévoyait que l'assemblée générale donne tous pouvoirs au syndic pour régulariser le modificatif de règlement de copropriété et la vente au profit de la SCI qui supportera tous les frais résultant de cette régularisation ;

• une résolution 21 qui prévoyait l'autorisation donnée par le syndicat à la SCI de réaliser les travaux sous réserves de leur conformité avec le permis de construire et le projet présenté antérieurement, de la réalisation des travaux par des entreprises qualifiées sous la direction d'un architecte diplômé, et de la souscription d'une assurance dommage ouvrage ;

• une résolution 22 qui prévoyait que l'assemblée générale autorise le conseil syndical à l'effet de s'entourer des conseils de tout spécialiste de son choix afin de vérifier la conformité du projet de surélévation.

Ces résolutions ayant été rejetées, la SCI saisit le tribunal judiciaire en annulation du rejet des résolutions susvisées.

2. La procédure d'annulation de résolutions rejetées par l'assemblée générale des copropriétaires

La SCI copropriétaire a poursuivi l'annulation des résolutions constatant le rejet des travaux proposés par elle sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutenait à l'inverse que la première assemblée générale validant le principe de la surélévation avait autorisée ces travaux "sous réserve" d'une multitude de conditions, et était soumise à l'autorisation définitive des copropriétaires une fois le projet définitif porté à la connaissance de la copropriété.

Donnant raison au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel de Paris (CA Paris, 4-2, 20 mars 2024, n° 18/20687) a jugé que, dans le cas de deux délibérations successives, l'une portant sur le principe d'une opération, l'autre sur ses conditions d'exécution, la première n'a pas valeur de véritable décision dès lors qu'elle se limite à enregistrer un simple projet, sans que les modalités techniques et financières auxquelles cette opération doit être entreprise soient encore connu.

De plus, les assemblées générales ont la faculté de revenir sur une décision prise lors d'une délibération antérieure.

Enfin, le refus du syndicat de procéder à l'aliénation du droit de surélever l'immeuble ne peut constituer un abus de majorité dès lors qu'il appartient au syndicat d'oeuvrer à la protection de l'intérêt collectif des copropriétaires, ainsi qu'il en est de la valorisation de la cession du droit à construire ;

Ce faisant, le refus d'autorisation du syndicat des copropriétaires n'est-il pas abusif dès lors qu'il n'est pas contraire à l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires.

3. La demande d'indemnisation des préjudices du copropriétaire

Ensuite du refus d'autorisation des travaux de surélevation, la SCI copropriétaire sollicitait son indemnisation des préjudices subis au titre de ses démarches pour son projet de construction.

Cette demande subsidiaire est également rejetée, faute pour le copropriétaire de faire la démonstration d'une quelconque faute du syndicat des copropriétaires, susceptible d'engager ainsi sa responsabilité vis à vis de la SCI et de lui ouvrir droit à des dommages et intérêts.

En effet, le syndicat ayant pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, l'assemblée générale est souveraine pour décider des mesures à prendre dans la limite du réglement de copropriété et des dispositions légales applicables en matière de copropriété.

De même, la SCI copropriétaire est déboutée de sa demande d'indemnisation au titre de la privation de jouissance du bâtiment à construire au titre des loyers qu'elle aurait pu percevoir si les 260 m² de surface habitables avaient été construits.

4. Les conséquences : démolition des constructions et remise en état sous astreinte

Enfin, doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci.

En conséquence, les installations effectuées sans autorisation qui empiètent sur les parties communes ou en modifient l'aspect extérieur doivent être démolies.

La SCI copropriétaire s'est vue condamnée à faire cesser les travaux et à détruire les constructions irrégulières ayant conduit à la surélévation de la toiture du bâtiment D outre à remettre en état le toit du bâtiment D sous astreinte de 100 € par jour de retard dans l'exécution de la remise en état antérieur, à compter d'un mois après la signification de l'arrêt.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des copropriétaires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 8 juillet 2026