Le phénomène de fraude au virement n'épargne pas les acquéreurs de biens immobiliers, les propriétaires finançant la rénovation de leur logement et les maîtres d'ouvrage faisant construire leur immeuble.

L'importance des sommes en jeu commande de redoubler de vigilance.

Dans une affaire jugée récemment par la Cour de cassation (Cass. com., 9 sept. 2026, 25-15.225), une société civile immobilière (SCI) ayant confié à une société la construction d'un immeuble a été victime d'une fraude au faux IBAN, les conduisant à virer les sommes de 189 893,14 et 175 404,11 euros à un tiers en pure perte.

La SCI a assigné sa banque en indemnisation, lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations de vigilance, de surveillance et de prudence. Le premier juge et la cour d'appel ont débouté la SCI et donné raison à la banque prestataire de services de paiement (CA Lyon, 25 mars 2025, n° 23/06217).

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier et droit bancaire à Lille, accompagne les propriétaires, les acquéreurs et les maîtres d'ouvrages victimes de fraude bancaire à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France.

1. Le virement opéré par la banque sur le compte d'un mauvais IBAN communiqué par le payeur

Une société civile immobilière (SCI) avait souscrit un prêt à déblocages successifs, destiné à l'acquisition d'un terrain et la construction d'un immeuble.

Pour financer la construction, la gérante de la SCI a adressé par courriel à la banque une situation de travaux revêtue de la mention « bon pour paiement » de la somme de 189.893,14 euros au constructeur, ainsi qu'une facture du constructeur mentionnant les références IBAN d'un compte bancaire « A ».

Par un deuxième courriel, la gérante de la SCI a transféré à sa banque un courriel présenté comme provenant de son constructeur, qui lui communiquait le RIB et l'IBAN correspondant à un compte « B » aux fins d'effectuer les prochains virements.

En conséquence, la banque a effectué le virement de la somme de 189.893,14 euros au crédit du compte « B ».

La SCI reproche notamment à la banque de ne pas l'avoir alerté afin d'obtenir la confirmation de l'ordre de virement en dépit d'anomalies apparentes : communication de deux RIB en l'espace de 48 heures, fautes d'orthographes affectant le courriel, certificat non daté et non signé.

Toutefois, la cour de cassation confirme les premiers juges qui ont retenu que le premier virement avait été exécuté par le prestataire de services de paiement au crédit du compte « A » conformément à l'identifiant unique fourni par la SCI.

Elle rappelle l'article L. 133-21 du code monétaire et financier pour juger que le prestataire de services de paiement n'est pas responsable de la mauvaise exécution de l'opération de paiement si l'identifiant unique fourni par l'utilisateur du service de paiement est inexact.

Dès lors, ce premier virement n'était pas susceptible d'engager la responsabilité de la banque.

2. Le virement opéré par la banque sur un compte tiers en dépit de l'IBAN communiqué par le payeur

En revanche le mois suivant, la SCI a adressé à sa banque une nouvelle situation de travaux revêtue d'un bon à payer et accompagnée d'une facture d'un montant de 175.404,11 euros, comportant l'IBAN du compte « A ».

Pourtant, la banque a alors opéré ce second virement au crédit du compte « B ». Elle rappelle l'instruction en ce sens reçue dans le courriel transféré par la SCI, qui lui demandait d'opérer les prochains virements sur le compte « B ».

Après l'exécution de ce dernier virement, la SCI a informé la banque que le constructeur n'avait en réalité pas changé de compte, et que le courriel demandant de modifier ses références bancaires résultait d'une fraude.

La cour d'appel a retenu que la SCI avait ordonné au prestataire de services de paiement d'effectuer ce virement au crédit du compte « B », et que la SCI ne justifiait pas de ses instructions de paiement spécifiques à ce second virement.

La cour de cassation casse l'arrêt d'appel et relève que ce second ordre de virement d'un montant de 175.404,11 euros était accompagnée d'une facture mentionnant le véritable IBAN du constructeur. Il incombe au prestataire de services de paiement de prouver que le bénéficiaire « B » de cette seconde opération avait été autorisée, en produisant l'ordre de paiement relatif à ce virement. Les parties sont renvoyées devant la cour d'appel.

Dès lors, il appartient bien au prestataire de service de paiement de prouver que le bénéficiaire avait bien été autorisé par le payeur ayant donné l'ordre de paiement. Dans le cas contraire, la banque engage sa responsabilité.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires et des emprunteurs - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 22 septembre 2026