Lorsque des désordres et des malfaçons se révèlent après l'achat d'un bien immobilier, l'article 1792-1 du code civil permet à l'acquéreur de poursuivre le seul vendeur qui a vendu après achèvement l'ouvrage qu'il a fait construire.

L'application des règles de garanties légales étant conditionnée à la réception de l'ouvrage, l'acquéreur peut saisir le tribunal afin qu'il constate la réception tacite des travaux par le vendeur.

La réception est régie par l'article 1792-6 du Code civil, qui la définit comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves, traduisant la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux (Cass. 3e civ., 24 juin 1992, n° 90-19.493).

La réception peut être amiable ou judiciaire, expresse ou tacite, mais doit toujours être contradictoire.

Dans une affaire récente (Cass. 3e civ., 10 sept. 2026, 24-19.593), des propriétaires ont fait construire une maison à usage d'habitation et une piscine. Une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux ayant été délivrée le 1er septembre 2016.

Cette maison était vendue un an plus tard à des acquéreurs qui ont découvert, peu après leur emménagement, diverses malfaçons affectant la construction et ses équipements et ont sollicité la désignation d'un expert judiciaire, qui rendra son rapport.

Les acquéreurs ont alors poursuivi les vendeurs pour qu'ils soient condamnés à leur régler diverses sommes correspondant notamment à la reprise des désordres, aux honoraires de maîtrise d'oeuvre, à la mise aux normes du chauffe-eau, à la réfection du carrelage, au trouble de jouissance et aux frais de relogement.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier à Lille, accompagne les propriétaires et les maîtres d'ouvrages en matière de réception de travaux à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France.

1. La réception judiciaire de l'immeuble ne peut être prononcée par le juge en l'absence des constructeurs

À la suite du rapport remis par l'expert judiciaire, les acquéreurs ont poursuivis les vendeurs pour que la réception judiciaire de l'immeuble soit prononcée à la date du 1er septembre 2016.

Le premier juge saisit de cette affaire refusera de prononcer la réception judiciaire de l'immeuble. Pour le tribunal, la réception prononcée en l'absence des constructeurs de la maison ne serait pas contradictoire.

La cour d'appel de Pau (CA Pau, 12 juin 2024, n° 22/03204) et la Cour de cassation confirmeront toutes deux cette interprétation : la réception judiciaire doit être prononcée contradictoirement et ne saurait être prononcée en l'absence des constructeurs concernés.

2. La réception tacite peut être constatée par le juge malgré l'absence des constructeurs

Toutefois, à défaut de voir la réception judiciaire prononcée, les acquéreurs avaient également demandé de constater la réception tacite des travaux.

Ils soutiennent que la réception tacite résulte d'une manifestation dépourvue d'équivoque de la volonté du maître de l'ouvrage de recevoir l'ouvrage en l'état, résultant de la prise de possession associée au paiement du prix ou de l'essentiel du prix.

La Cour de cassation est sensible à cet argument et juge que la réception tacite, qui procède, non de la décision du juge, mais de la volonté du maître de l'ouvrage, peut être constatée par le juge même lorsque les locateurs d'ouvrage concernés ne sont pas parties à l'instance.

En effet en pareille hypothèse, le juge ne vient pas prononcer la réception, mais simplement constater une situation existante, à savoir que la réception tacite des travaux par le vendeur ayant fait construire un ouvrage.

C'est pourquoi les constructeurs n'avaient pas à être mis dans la cause.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires, des acquéreurs et des vendeurs - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 14 septembre 2026