Construction d'une maison individuelle (CCMI) : quelle indemnité pour l'acquéreur maître d'ouvrage qui renonce à son projet ?

Si faire construire sa maison peut être la réalisation d'un projet de vie pour certains, certains propriétaires confrontés à un aléa familial ou professionnel peuvent être amenés à devoir renoncer à leur projet.

Pour ces propriétaires porteurs de projets de construction sur Lille et dans l'ensemble de la métropole (Armentières, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Halluin…), cette renonciation subie peut représenter une charge conséquente pour leurs finances.

En effet de façon presque systématique, les contrats de construction de maison individuelle comportent une clause sanctionnant la résiliation du contrat par le fait de l'acquéreur maître d'ouvrage.

Dans un arrêt rendu le 8 janvier 2026, la Cour de cassation qualifie de clause de dédit la clause prévoyant une indemnité en cas de renonciation du contrat de construction par le maître d'ouvrage (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, 24-12.082).

En conséquence, cette indemnité n'est pas susceptible d'être modérée par le juge quand bien même son montant serait élevé.

1. L'indemnité résolutoire dans le contrat de construction d'une maison individuelle

À l'origine de l'arrêt susvisé, deux acquéreurs ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec un constructeur, devant être réitéré par acte authentique.

Avant la date prévue pour la signature devant notaire, les maîtres d'ouvrage ont adressé une lettre au constructeur pour dénoncer le contrat, informant le constructeur de leur divorce et faisant par de leur intention de renoncer au projet de construction.

En réponse, le constructeur a sollicité le paiement d'une somme de 13.780 euros au titre au titre de l'indemnité forfaitaire correspondant à l'indemnité résolutoire, outre la conservation des 6.890 euros cersés à titre d'acompte.

En substance, la clause litigieuse autorisait le maître de l'ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux, d'une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction.

Cette indemnité devait dédommager le constructeur des frais engagés et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction.

Les parties se sont opposées sur la qualification juridique de cette clause. L'enjeu était important. En effet, une clause pénale peut être modérée ou augmentée par le juge, tandis qu'une clause de dédit est forfaitaire et ne peut être révisée par le juge.

2. L'enjeu de distinguer entre clause pénale et clause de dédit

La clause pénale se distingue de la clause de dédit.

D'une part, la clause pénale a pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de l'obligation.

D'autre part, la clause de dédit permet à une partie de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d'une indemnité forfaitaire. Cette faculté exclut le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l'indemnité de dédit.

3. L'indemnité résolutoire des contrats de CCMI est-elle une clause pénale ou une clause de dédit ?

Dans un premier temps, la cour d'appel de Paris (CA Paris, 4-5, 20 déc. 2023, n° 21/02381) avait considéré que l'indemnité stipulée en cas de résiliation pour inexécution d'un marché de construction à forfait était une clause pénale.

En effet pour la cour, la clause devait s'analyser en un dédommagement pour les frais engagés par le constructeur et le gain manqué à raison de l'interruption de la construction, et aboutissait à majorer la charge financière du débiteur pour à la fois le contraindre à exécuter le contrat, et évaluer forfaitairement le préjudice subi par le constructeur en cas de rupture fautive du contrat.

En conséquence, la cour d'appel a réduit le montant de cette clause au niveau de l'acompte déjà versé par les acquéreurs.

Toutefois la Cour de cassation a renversé cette analyse en se référant à l'article 1794 du Code civil qui permet au maître de l'ouvrage de résilier le marché en dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans cette entreprise.

Ainsi, elle a considéré que la clause litigieuse ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l'ouvrage, de sorte qu'elle ne pouvait s'analyser en une clause pénale, mais constituait une clause de dédit, non susceptible de modération.

Ce faisant et sous réserve de la confirmation de la cour d'appel de renvoi, les acquéreurs se trouvent redevables de la totalité de l'indemnité stipulée au contrat, soit 10 % du montant du contrat.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des acquéreurs et des maîtres d'ouvrage - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 9 juillet 2026