En matière de bail commercial, l'article L. 145-46-1 du code de commerce oblige le propriétaire à informer son locataire de son intention de vendre le local.

Lorsque la commercialisation du bien est confiée à un agent immobilier, il arrive que le montant de la commission d'agent immobilier intègre le prix de vente proposé au locataire du local commercial.

Dans une affaire jugée récemment par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 1 oct. 2026, 25-14.711) le locataire a acquitté la commission de l'agent immobilier, puis a assigné son bailleur en restitution des frais d'agent immobilier indûment payés et en paiement de dommages et intérêts.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier, droit bancaire et droit du patrimoine à Lille, accompagne les locataires qui font l'acquisition de leur local commercial en application de leur droit de préemption à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France. Son accompagnement se prolonge aux vendeurs du local commercial.

1. Le droit de préférence du locataire d'un bail commercial pour l'achat du local

En vertu de l'article L. 145-46 du code de commerce, le propriétaire donnant à bail un local commercial doit notifier son intention de vendre à son locataire, en lui indiquant le prix et les conditions de la vente envisagée. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.

Le locataire a un mois pour accepter l'offre de vente. Les parties ont ensuite deux mois pour réaliser la vente.

Si toutefois l'obtention d'un prêt bancaire est nécessaire pour financer l'achat du local commercial, le délai pour réaliser la vente est porté à quatre mois.

Dans l'affaire évoquée, la société locataire de locaux commerciaux a accepté d'en faire l'acquisition mouennant le prix proposé dans la notification de la vente, alors de 2.070.000 euros, honoraires de transaction inclus au taux de 3,80 euros TTC à la charge du vendeur.

Les parties ont conclu une vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier, puis un acte authentique devant notaire une fois le prêt reçu. Cet acte notarié mettait les honoraires de l'agence immobilière à la charge du vendeur, seul partie au mandat.

Le premier juge et la cour d'appel ont rejeté la demande de restitution.

La cour d'appel a considéré que les parties ont pu déroger à la règle, et convenir de mettre ces honoraires de négociation à la charge du preneur à bail, « sous réserve d'un accord sans confusion dans l'esprit des parties ». Le paiement du prix incluant les honoraires de négociation est interprété comme un accord locataire acquéreur pour prendre ces frais à sa charge.

2. Le locataire d'un bail commercial doit-il verser des honoraires de négociation d'agent immobilier pour l'acquisition du local ?

La cour de cassation considère en revanche que la vente d'un local commercial conclue entre le bailleur et son locataire résulte de l'effet de la loi, de sorte qu'aucun intermédiaire n'est nécessaire ou utile pour la réaliser.

Pour cette raison, l'offre de vente adressée par le bailleur à son locataire préalablement à la vente du local commercial loué, ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d'un agent immobilier.

Il en résulte que les honoraires de négociation de l'agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l'offre de vente notifiée par le bailleur en application de l'article L. 145-46 du code de commerce.

La cour de cassation casse et annule donc l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris.

Le locataire qui verse une somme au titre des honoraires de négociation de l'agent immobilier est en droit, s'il les a payés, d'en obtenir la restitution, peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires, des bailleurs et des locataires en matière de bail commercial - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 1er octobre 2026