Le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Il se peut toutefois qu'une copropriété se trouve, au cours de son existence, dépourvue de syndic, laissant les copropriétaires livrés à eux-mêmes, par exemple enc as de démission soudaine du syndic en place.

L'article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 vise à remédier à l'absence de syndic en offrant à tout intéressé la possibilité de saisir le président du tribunal judiciaire afin qu'il désigne un administrateur provisoire de la copropriété.

Cet administrateur provisoire de la copropriété est notamment chargé de se faire remettre, d'une part, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque et, d'autre part, l'ensemble des documents et archives du syndicat.

Il devra également convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.

La cour de cassation précise les conditions dans lesquelles un tel administrateur provisoire peut être désigné, mettant l'accent sur l'importance de la maîtrise du calendrier. C'est le sens de l'arrêt rendu le 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, 24-21.290).

1. Démission du syndic bénévole et désignation d'un administrateur provisoire

La chronologie mérite d'être rappelée :

• 13 juillet 2023 : démission du syndic en place et convocation d'une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic pour le 12 août 2023, à l'initiative d'un copropriétaire ;

• 15 juillet 2023 : une SCI, également copropriétaire, saisit le président du tribunal judiciaire pour désigner un administrateur provisoire ;

• 12 août 2023 : l'assemblée générale des copropriétaires désigne un syndic pour trois ans ;

• 15 septembre 2023 : le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire.

La SCI a donc obtenu la désignation d'un administrateur provisoire, avec pour mission notamment de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires pour désigner un syndic.

D'autres copropriétaires ont assigné la SCI pour faire rétracter l'ordonnance désignant l'administrateur provisoire, au motif qu'un syndic avait bien été désigné dans l'intervalle entre la requête présentée par la SCI et l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire.

Le juge des référés a rejeté la demande des copropriétaires, estimant qu'il existait un doute sérieux sur la validité de l'assemblée générale désignant le nouveau syndic, le copropriétaire à l'origine de sa convocation n'ayant pas été habilité pour le faire.

Un appel a été interjeté.

2. Qui doit administrer la copropriété : l'administrateur provisoire désigné par le juge ou le syndic élu par les copropriétaires ?

La cour d'appel de Pau saisie de l'affaire a contredit le juge des référés et prononcé la rétractation de l'ordonnance désignant l'administrateur provisoire, considérant qu'il n'y avait pas lieu à une telle désignation.

Pour statuer dans ce sens, la cour se réfère à une jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la cour de cassation selon laquelle les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires s'imposent tant que la nullité n'en a pas été judiciairement prononcée.

Or en l'espèce, un syndic bénévole de la copropriété a bien été élu à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, pour une durée de trois ans.

Au jour où la décision de désigner un administrateur provisoire avait été prise, la copropriété était pourvue d'un syndic, de sorte qu'aucun administrateur provisoire ne pouvait être désigné sur le fondement de l'article 47 du décret.

La cour de cassation confirme cette lecture et juge que, lorsqu'il est saisi aux fins de désignation d'un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l'absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête.

Ainsi, la demande de désignation judiciaire d'un administrateur provisoire devient sans objet lorsqu'un syndic est désigné avant que le juge ne se prononce.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des copropriétaires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 13 juillet 2026