L'acquéreur d'un bien immobilier peut obtenir la réduction du prix de vente pour dol

L’acquisition d’un bien immobilier doit reposer sur une information loyale, complète et sincère délivrée par le vendeur. Pourtant à Lille, dans sa métropole (Armentières, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Halluin…) comme plus largement en région Hauts-de-France, il n’est pas rare que certains éléments déterminants soient dissimulés lors de la vente.

L'on parle de dol lorsque le propriétaire vendeur d'un bien immobilier obtient le consentement de l'acquéruer par des manœuvres, des mensonges, ou en lui dissimulant intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l'acquéreur.

Pour dire que le dol a vicié le consentement de l'acquéreur, il faut qu'il ait été de telle nature que, sans ce dol, l'acquéreur n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Traditionnellement, la sanction du dol permet à l’acquéreur d’agir en nullité de la vente. Cette action entraîne la restitution réciproque des prestations : le bien revient au vendeur et le prix est restitué à l’acquéreur, lequel peut également solliciter des dommages et intérêts.

Toutefois, cette solution n’est pas toujours adaptée, notamment lorsque l’acquéreur souhaite conserver le bien ou lorsque celui-ci a déjà été revendu.

Dans ce contexte, la Cour de cassation a récemment jugé que l'acquéreur propriétaire ne devait pas être privé de tout recours contre le vendeur auteur du dol : l'acquéreur peut ainsi être indemnisé à hauteur de son préjudice et solliciter des tribunaux une réduction du prix d'achat à hauteur de la dépréciation de la valeur de l'appartement ou de la maison (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, 24-20.821, 24-20.944, 24-20.821, 24-20.944, 24-20.821, 24-20.944, 24-20.821, 24-20.944).

1. La sanction de la réticence dolosive du vendeur

Dans cette affaire, un couple avait fait l'acquisition d'un bien immobilier comprenant un appartement et un parking moyennant le prix de 615.000 €.

Peu après l'acquisition, les nouveaux propriétaires devaient déplorer le comportement de leur voisin qui rendait toute cohabitation impossible (coups sur les murs, insultes, intrusion armé d'un pistolet lacrymogène dans leur appartement).

Les vendeurs avaient parfaitement connaissance de cette situation pour en avoir eux-mêmes été victimes, mais ont délibérément choisi de les taire, dissimulant aux acquéreurs une information qu'ils savaient déterminante du consentement des acquéreurs, pour parvenir à la vente.

Les juges du fond ont retenu que cette dissimulation des troubles de voisinage par les vendeurs constituait une réticence dolosive En effet, si cette information, qu'ils ont choisi de taire, avait été donnée aux acquéreurs, ceux-ci n'auraient pas acquis le bien aux mêmes conditions de prix.

La Cour de cassation valide ce raisonnement et confirme que l’acquéreur d'un immeuble peut, en lieu et place de l’annulation du contrat de vente, agir en indemnisation de l’excès de prix.

2. Le préjudice lié à la dépréciation de la valeur de l'appartement

La question centrale portait sur l’évaluation du préjudice. Les acquéreurs soutenaient que leur dommage devait être apprécié non pas comme une simple perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente, mais comme une surévaluation du prix payé au regard de la valeur réelle du bien affecté par les troubles dissimulés.

Les juges ont suivi cette analyse en retenant une dépréciation de 15% de la valeur du bien. Sur un prix d’acquisition de 730 000 euros, cela représentait un excédent de prix de 106 500 euros. À cette somme se sont ajoutés 7 205 euros correspondant aux droits de mutation et émoluments calculés sur ce prix excessif.

Les acquéreurs ont demandé réparation de leur préjudice, estimant devoir le calculer à hauteur de la dépréciation de la valeur de l'appartement lors de son acquisition et non à hauteur d'une perte de chance de l'acquérir à un moindre prix.

Cette solution est particulièrement protectrice des acquéreurs, puisqu’elle permet une réparation intégrale du préjudice économique subi, sans imposer la remise en cause de l’opération immobilière.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires et des acquéreurs - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 29 juin 2026