Une servitude est définie dans le code civil comme une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. Il existe une grande pluralité de servitudes, certaines dérivant de la situation naturelle des lieux, d'autres de la loi, d'autres encore de conventions entre propriétaires.

Ainsi, une servitude de passage peut être établie dans un acte notarié, de façon à permettre au propriétaire dont les parcelles sont enclavées de rejoindre la voie publique.

Lorsque le propriétaire fonds débiteur de la parcelle souhaite aménager son terrain, il arrive qu'il faille déplacer la servitude de passage existante.

Dans une affaire jugée récemment par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 1 oct. 2026, 25-13.283), une société foncière débitrice d'une servitude de passage et souhaitant aménager sa parcelle a assigné le syndicat des copropriétaires et des propriétaires voisins pour déplacer l'assiette de la servitude instituée par acte notarié.

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier, droit bancaire et droit du patrimoine à Lille, accompagne les propriétaires confrontés à l'existence de servitudes à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France.

1. Le principe de fixité d'une servitude de passage

Dans cette affaire, une servitude de passage instituée par acte notarié a grevé les parcelles dont une société foncière est devenue propriétaire. Cette servitude de passage permettait à des parcelles appartenant à une copropriété et à d'autres propriétaires individuels d'accéder à la voie publique.

La société foncière a obtenu un permis de démolir et d'aménager sur ses fonds une zone d'activités à vocation industrielle et artisanale. Les parties ne s'étant pas accordée sur l'assiette de la servitude et de la modification projetée, une expertise judiciaire a été ordonnée.

En principe, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

2. Une gêne sérieuse peut-elle justifier le transport de la servitude de passage ?

Il arrive toutefois que le propriétaire souhaite modifier les modalités d'exploitation de son fonds, et que le lieu de la servitude de passage lui occasionne une gêne sérieuse.

Alors, le propriétaire du fonds servant (celui qui doit laisser l'accès à la voie publique) peut offrir à celui du fonds dominant (parcelle à qui ont doit laisser l'accès à la route) un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits. Ce dernier ne peut le refuser.

En l'espèce, les juges ont relevé que le maintien de l'assiette de la servitude de passage conduirait à couper les lots concernés en deux, ce qui générerait des complications d'utilisation et de gestion pour les occupants des fonds.

De plus au regard du plan local d'urbanisme, le maintien en l'état de la servitude de passage impliquerait une perte financière en raison de la diminution des capacités de constructibilité.

La gêne sérieuse peut donc justifier le transport de la servitude de passage.

3. Les propriétaires du fonds dominant peuvent-ils s'opposer le transport d'une servitude de passage ?

En principe, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode.

Les juges sont tenus d'apprécier les inconvénients posés par le nouveau tracé du passage pour les propriétaires du fonds dominant. Dans l'affaire évoquée, les juges ont considéré que le nouveau tracé proposé ne présentait aucun inconvénient réel pour les propriétaires du fonds dominant.

En effet, ce nouveau tracé de passage est rectiligne, permet de rejoindre directement la voirie nouvellement réalisée dans la zone aménagée, et permet un accès mieux sécurisé à la voie publique que l'ancien chemin de servitude.

Ainsi, quand bien même la nouvelle assiette proposée pour la servitude pouvait allonger le parcours des propriétaires du fonds dominant, ce nouveau tracé ne rendait pas plus incommode l'usage de la servitude, dont l'objet essentiel était d'offrir un accès à la voie publique.

Une servitude de passage peut bien être transportée à condition de ne pas diminuer l'usage de cette servitude ou à le rendre plus incommode, pour les propriétaires qui en bénéficient.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 7 octobre 2026