Voir les loyers cesser de tomber alors que le crédit, les charges de copropriété et la taxe foncière continuent de courir est une situation extrêmement anxiogène pour un propriétaire. En quelques mois, un simple retard de paiement peut se transformer en trou béant dans votre budget, avec la peur de ne plus jamais récupérer ni votre argent ni votre logement.

À Lille et dans toute la Métropole lilloise (Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, Marcq-en-Barœul, Lambersart, La Madeleine, etc.), les bailleurs se retrouvent souvent seuls face à un locataire qui ne répond plus, des promesses de règlement jamais tenues et des démarches administratives qui semblent incompréhensibles. L’objectif de cet article est de vous expliquer, pas à pas, comment passer de cette situation de blocage à une procédure d’expulsion légalement solide, en limitant autant que possible les pertes financières et domptant les délais imévitables de la justice.

En tant qu’avocat en droit immobilier intervenant régulièrement pour des propriétaires confrontés à des loyers impayés, Maître Aymeric TEDALDI vous aide à reprendre le contrôle : analyse du bail, choix de la stratégie, mise en œuvre des démarches (commandement de payer, saisine du juge, puis mesures d’expulsion le cas échéant), toujours avec un discours clair et un point de contact identifié tout au long de la procédure.

1. Comprendre vos droits de propriétaire bailleur face aux loyers impayés

Le paiement du loyer et des charges est une obligation centrale du bail. En cas de retards répétés ou d’arrêt total des paiements, vous pouvez demander la résiliation du bail et, à terme, l’expulsion du locataire, à condition de respecter les étapes prévues par la loi (notamment lorsqu’une clause résolutoire est prévue au contrat).​

En revanche, même lorsque la situation devient insupportable, vous n’avez pas le droit de « vous faire justice vous‑même » : il est interdit de changer les serrures, de couper l’électricité ou de menacer le locataire pour le faire partir. De telles pratiques exposent le bailleur à de lourdes sanctions civiles et pénales, même en présence de loyers impayés. Seul un commissaire de justice peut intervenir, sur la base d’une décision de justice ordonnant l’expulsion, rendue par le juge des contentieux de la protection compétent pour Lille ou la commune de la Métropole où se situe le bien.​

Comprendre ce cadre juridique est essentiel : il permet de distinguer ce qui relève d’un réflexe compréhensible mais dangereux et contreproductif (coup de fil menaçant, changement de serrure, pression sur la famille du locataire) de ce qui constitue une véritable stratégie de propriétaire, structurée et sécurisée. Dès le premier rendez‑vous, mon rôle comme avocat est justement de vous situer dans ce cadre légal, d’identifier les points forts de votre dossier (bail, clause résolutoire, historique des paiements) et de préparer la suite de la procédure.​

2. Les premiers réflexes en cas de loyers impayés

Quand le premier loyer n’est pas réglé à la date prévue, beaucoup de propriétaires espèrent voir la situation s’arranger tout seul et peuvent parfois laisser passer plusieurs mois avant de réagir. Pourtant, plus la dette s’accumule, plus la situation devient difficile à rattraper : mieux vaut agir dès les premiers impayés, de manière structurée et traçable, plutôt que de multiplier les relances informelles par SMS.

Le premier réflexe est de vérifier précisément la situation : vérifier dans le bail la présence d’une clause résolutoire, recenser les dernières quittances payées, faire le point sur les aides éventuelles (CAF, APL) et leur versement, reconstituer le panorama de la situation comptable de votre bail au moyen d'un tableau comparant les sommes versées et dues mois par mois. Ce travail préparatoire vous permet de parler chiffres et dates, lorsque vous contactez le locataire ou prenez rendez‑vous avec moi.

Dans un deuxième temps, il est utile de formaliser vos démarches. Concrètement, il est recommandé :

• De commencer par une relance amiable claire (courrier ou mail) rappelant les loyers et charges impayés et proposant, le cas échéant, un contact pour discuter d’un éventuel échelonnement.

• D’adresser ensuite, en l’absence de réaction ou de règlement, une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec avis de réception, en fixant un délai court et en indiquant qu’à défaut de régularisation vous devrez engager les démarches nécessaires (commandement de payer, saisine du juge, etc.).

Ce formalisme n’est pas qu’une précaution d’avocat trop à cheval sur la procédure : il permet de montrer au juge, le moment venu, que vous avez tenté de trouver une solution raisonnable, tout en posant des jalons clairs pour la suite. Dès ce stade, un accompagnement par un avocat en droit immobilier peut vous aider à choisir le bon ton, les bonnes formulations et à rassembler les pièces indispensables (bail, état des lieux, relevé de compte, copies des échanges), ce qui fera gagner un temps précieux pour la phase suivante : le commandement de payer par commissaire de justice.

3. Le commandement de payer visant la clause résolutoire

Lorsque les relances amiables et la mise en demeure restent sans effet, la procédure judiciaire commence avec le commandement de payer visant la clause résolutoire, si celle‑ci est prévue dans votre bail. Ce document est délivré par un commissaire de justice et rappelle de manière détaillée les loyers et charges impayés, la base juridique du bail et le délai laissé au locataire pour se mettre à jour. En pratique, ce commandement est une étape incontournable pour pouvoir, ensuite, demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le commandement de payer ouvre un délai légal de six semaines pendant lequel le locataire peut régulariser sa dette ou solliciter des aides ou délais. Cette diligence peut permettre de renouer le dialogue avec certains locataires qui reprennent contact, proposent un plan d’apurement ou mobilisent des organismes sociaux ; d’autres, au contraire, restent totalement silencieux. De votre côté, ce délai permet de finaliser le dossier avec votre avocat (bail, historique des impayés, échanges, attestations, éventuels problèmes de dégradations) pour être prêt à saisir le juge dès que le délai expirera.

Faire rédiger et suivre ce commandement dans le cadre d’une stratégie globale permet d’éviter les erreurs de forme ou de calcul qui peuvent faire perdre de précieux mois. À ce stade, mon rôle comme avocat en droit immobilier à Lille est de coordonner l’intervention du commissaire de justice, de vérifier que la clause résolutoire est correctement visée, de s’assurer que la dette locative est précisément chiffrée et de vous expliquer les scénarios possibles à l’issue du délai : régularisation, négociation encadrée ou lancement de l’action en justice pour résiliation du bail et expulsion.

4. Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille

Une fois le délai du commandement de payer écoulé sans régularisation, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille (ou du lieu du logement dans la Métropole lilloise). Cette audience est décisive : vous demandez le constat de la résiliation automatique du bail via la clause résolutoire, la condamnation du locataire à payer la dette locative accumulée, une indemnité d’occupation des lieux et, surtout, l’autorisation d’expulser le locataire.​

L’audience peut être stressante pour un propriétaire : le locataire peut plaider des difficultés personnelles (chômage, maladie, famille nombreuse) et demander des délais de paiement ou un sursis pour quitter les lieux. Le juge examine alors scrupuleusement le respect des formalités (commandement de payer valide, absence de nullité de forme) et votre dossier (preuves des impayés, bonne foi dans les relances).​

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier à Lille, vous accompagne également lors de l'audience pour défendre vos intérêts de bailleurs : plaidoyer structuré mettant en avant la dette incontestable, l’impact financier sur votre patrimoine et la nécessité d’une expulsion rapide pour sécuriser votre bien. Le jugement rendu vous donne alors les bases légales pour passer à l’exécution effective de l’expulsion, avec un commissaire de justice. Prenez rendez-vous dès maintenant pour préparer cette étape cruciale et maximiser vos chances d’obtenir une décision favorable.​

5. Faire exécuter l’expulsion : commandement de quitter les lieux et trêve hivernale

Une fois le jugement obtenu, le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de quitter les lieux, fixant un délai pour un départ volontaire (généralement deux mois). Sans effet, il procède à l’expulsion effective : ouverture des portes par un serrurier, enlèvement des biens et, si nécessaire, intervention de la force publique pour éviter tout incident. Cette phase marque la fin de votre parcours, avec récupération de votre bien pour une nouvelle location ou remise en état.​

Attention toutefois à la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion matérielle n’est possible si le locataire n’a pas de relogement adapté, même avec un jugement ferme. Bonne nouvelle : la procédure en amont (commandement de payer, audience, jugement) continue pleinement pendant cette période, et l’expulsion reprend automatiquement au 1er avril. À Lille et en Métropole lilloise, où les situations sociales sont tendues, anticiper cette contrainte est crucial.​

Maître Aymeric TEDALDI, avocat en droit immobilier à Lille, coordonne cette exécution avec les commissaires de justice locaux, vérifie les recours éventuels du locataire et sécurise la remise en état du logement (inventaire des dégradations, état des lieux de sortie). Propriétaire à Lille confronté à des loyers impayés ? Contactez-nous pour un diagnostic précis et une stratégie d’expulsion complète, adaptée à votre situation.​