Les règles de responsabilité des constructeurs (responsabilité de droit commun, garantie décennale, garantie de bon fonctionnement, garantie de parfait achèvement) dépendent de la réception ou non des travaux.

La réception est régie par l'article 1792-6 du Code civil, qui la définit comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves.

Il est communément jugé que la réception des travaux est caractérisée par la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux (Cass. 3e civ., 24 juin 1992, n° 90-19.493).

La réception peut être amiable ou judiciaire, expresse ou tacite, mais doit toujours être contradictoire.

Il arrive que la réalité de la réception tacite de travaux par le vendeur d'un bien immobilier fasse l'objet de débats.

En pareille hypothèse, l'on s'interroge sur la possibilité de faire reconnaître l'existence d'une réception alors même que les professionnels étant intervenus sur le chantier ne sont pas mis en cause dans la procédure.

C'est précisément la situation qu'a eu à connaître la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 10 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 10 sept. 2026, 24-19.593).

Maître Aymeric Tedaldi, avocat en droit immobilier à Lille, accompagne les propriétaires et les maîtres d'ouvrages en matière de réception de travaux à Lille, dans sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Lesquin, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille, Santes…) et plus largement en région Hauts-de-France.

1. La découverte de malfaçons après l'acquisition d'une maison

Dans cette affaire, un couple de propriétaires avait fait construire une maison à usage d'habitation et une piscine. Une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux a été délivrée le 1er septembre 2016. Un an plus tard, cette maison était vendue à des acquéreurs moyennant la somme de 190.000 euros.

Après leur emménagement, les acquéreurs ont découvert des malfaçons affectant la construction et ses équipements et ont sollicité la désignation d'un expert judiciaire, qui rendra son rapport.

2. La réception judiciaire de l'immeuble en l'absence des constructeurs

À la suite du rapport remis par l'expert judiciaire, les acquéreurs ont poursuivis les veneurs aux fins de voir prononcée la réception judiciaire de l'immeuble à la date du 1er septembre 2016.

De plus, les acquéreurs ont poursuivi les vendeurs pour qu'ils soient condamnés à leur régler diverses sommes correspondant notamment à la reprise des désordres, aux honoraires de maîtrise d'oeuvre, à la mise aux normes du chauffe-eau, à la réfection du carrelage, au trouble de jouissance et aux frais de relogement.

Le premier juge saisit de cette affaire condamnera certes les vendeurs à indemniser partie des préjudices allégués par les nouveaux propriétaires, mais il refusera de prononcer la réception judiciaire de l'immeuble. Pour le tribunal, la réception prononcée en l'absence des constructeurs de la maison ne serait pas contradictoire.

Il aurait donc fallu pour les acquéreurs assigner également les constructeurs.

Les acquéreurs ont fait appel et demandé le prononcé de la réception judiciaire de la maison, ou à défaut sa réception tacite. La cour d'appel de Pau les a débouté (CA Pau, 12 juin 2024, n° 22/03204). Les acquéreurs ont poursuivi l'affaire devant la Cour de cassation.

2. La réception judiciaire de l'immeuble ne peut être prononcée en l'absence des constructeurs

Dans son arrêt, la Cour de cassation rappelle que la réception judiciaire doit être prononcée contradictoirement. Ce faisant, la cour confirme que la réception judiciaire ne peut être prononcée en l'absence des constructeurs concernés.

3. La réception tacite constatée malgré l'absence des constructeurs

Toutefois, les acquéreurs ont également saisi la cour de cassation pour qu'elle se prononce sur la réception tacite des travaux.

Ils soutiennent que la réception tacite résulte d'une manifestation dépourvue d'équivoque de la volonté du maître de l'ouvrage de recevoir l'ouvrage en l'état, résultant de la prise de possession associée au paiement du prix ou de l'essentiel du prix.

La Cour de cassation est sensible à cet argument et juge que la réception tacite, qui procède, non de la décision du juge, mais de la volonté du maître de l'ouvrage, peut être constatée par le juge même lorsque les locateurs d'ouvrage concernés ne sont pas parties à l'instance.

En effet en pareille hypothèse, le juge ne vient pas prononcer la réception, mais simplement constater que cette réception préexistait à la saisine du tribunal, raison pour laquelle les constructeurs n'avaient pas à être assignés.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires et des maîtres d'ouvrages - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 14 septembre 2026