L'inflation n'exemptant pas les charges de copropriétés, le recouvrement des charges de copropriétés par le mécanisme de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n'a pas fini de mobiliser l'attention des tribunaux, celui-ci permettant au syndicat des copropriétaires de recouvrer non seulement les arriérés de charges mais encore les provisions votées mais non échues.

Pour le syndicat des copropriétaires, cette procédure a l'avantage de ne pas permettre au copropriétaire poursuivi de présenter des demandes reconventionnelles, notamment tendant à voir compensées les sommes réclamées par le syndicat avec celles indument versées par le copropriétaire (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, 24-10.778).

La force conférée par cette procédure spécifique conduit les tribunaux à imposer aux syndicats de copropriété et aux syndics de respecter consciencieusement les exigences de cet article, faute de quoi les demandes présentées au président du tribunal seront déclarées irrecevables.

1. Recouvrement accéléré d'impayés de charges de copropriété : que disent les tribunaux ?

Dans un arrêt récent (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, 24-19.950), la Cour de cassation rappelle que la mise en demeure visant l'article 19-2 doit non seulement détailler le montant des provisions dues au titre de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 restées impayées, mais encore constater la défaillance du copropriétaire dans le règlement desdites sommes dans le mois suivant la mise en demeure.

De plus, la procédure ne peut être instrumentalisée par le syndicat des copropriétaires pour obtenir paiement des sommes ne correspondant pas aux provisions votées (ex. : frais de déménagements des meubles du copropriétaire débiteur).

Pour pouvoir utiliser la procédure de recouvrement accélérée de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires doit être en mesure de produire des comptes approuvés en assemblée générale (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, 23-23.315).

À titre d'illustration dans cette dernière affaire jugée, des copropriétaires avaient été assignés par le syndicat en paiement de provisions pour charges portant sur trois exercices précédents, devant le président du tribunal judiciaire saisi selon la procédure accélérée au fond.

La cour d’appel d’Orléans avait fait droit à cette demande et condamné les copropriétaires à payer une certaine somme au titre des charges. Ceux-ci soutenaient pourtant, en s’appuyant sur les articles 14-1 et 19-2 de la loi de 1965, que la procédure de recouvrement accélérée ne pouvait viser que les provisions dues pour l’année en cours et les sommes restant dues au titre d’exercices antérieurs, à condition que les comptes correspondants aient été préalablement approuvés.

La Cour de cassation a suivi le raisonnement des copropriétaires et cassé l’arrêt d’appel : elle reproche aux juges du fond d’avoir fait application de l’article 19-2 alors que les comptes du syndicat n’avaient pas été approuvés en assemblée générale, érigeant ainsi l’approbation des comptes antérieurs en condition indispensable pour recourir à cette procédure dérogatoire.

2. Qu'est-ce que la procédure de recouvrement accélérée (art. 19-2 ) ?

L’article 19‑2 de la loi du 10 juillet 1965 consacre une procédure de recouvrement accélérée au bénéfice du syndicat des copropriétaires. Elle permet, sous certaines conditions, d’obtenir plus rapidement la condamnation d’un copropriétaire défaillant au paiement de ses charges, en saisissant le président du tribunal judiciaire selon une procédure accélérée au fond.

Les syndicats de copropriétaires d’immeubles situés en région Hauts‑de‑France, confrontés à des impayés récurrents, peuvent ainsi saisir les tribunaux judiciaires d’Arras, Avesnes‑sur‑Helpe, Béthune, Boulogne‑sur‑Mer, Cambrai, Douai, Dunkerque, Lille, Saint‑Omer ou Valenciennes, selon le ressort du bien concerné.

Concrètement, lorsqu’un copropriétaire ne règle pas les provisions appelées au titre du budget prévisionnel ou du fonds de travaux, le syndic lui adresse une mise en demeure de régulariser sa situation dans un délai de 30 jours.

À l’issue de ce délai, le président du tribunal judiciaire peut être saisi pour obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement des sommes exigibles, avec éventuellement déchéance du terme des provisions non encore échues.

Eu vu de la force de cette procédure rapide, une contrepartie est nécessaire pour préserver les drotis des copropriétaires.

C'est ainsi que le juge est tenu de vérifier que les charges réclamées correspondent à un budget prévisionnel ou à des comptes régulièrement votés en assemblée générale, et que la mise en demeure est suffisamment précise sur la nature et le montant des sommes réclamées.

La mise en demeure visant des provisions non encore échues doit donc être rédigée avec une grande prudence, en distinguant nettement les provisions dues au titre de l’article 14‑1 (budget prévisionnel) et les sommes dues au titre des dépenses pour travaux hors budget.

Ces décisions récentes rappellent une règle clé : la procédure de recouvrement accélérée ne peut servir qu’à réclamer des charges dont l’exigibilité est clairement établie, c’est‑à‑dire fondées sur un budget prévisionnel en cours ou sur des comptes d’exercice préalablement approuvés en assemblée générale.

Pour les exercices antérieurs dont les comptes n'auraient pas été approuvés, et pour obtenir une indemnisation pour des préjudices que le syndicat prétend souffrir du fait d'un copropriétaire, il y a lieu pour la copropriété de se tourner vers les procédures de droit commun.

3. Les bons réflexes du copropriétaire assigné en recouvrement de charges

Maître Aymeric TEDALDI, avocat en droit de la copropriété, accompagne les copropriétaires qui reçoivent une assignation en paiement de charges fondée sur l’article 19-2 et vérifie si les sommes réclamées correspondent bien à des provisions exigibles et à des comptes approuvés en assemblée générale.

En pratique, cela suppose de relire les procès-verbaux des assemblées des années concernées et de contrôler que les comptes de chaque exercice ont été votés, sans annulation ni contestation en cours.

Il est tout aussi important d’examiner en détail le décompte transmis par le syndic qui doit distinguer les provisions du budget prévisionnel, les régularisations d’exercices antérieurs, les appels de fonds pour travaux, ainsi que les pénalités ou intérêts éventuels.

4. Le formalisme de la mise en demeure

La forme et le contenu de la mise en demeure préalable doivent être scrutés avec attention : l’article 19‑2 impose un formalisme strict, tant sur la description des sommes réclamées que sur le délai laissé au copropriétaire avant la saisine du juge.

La Cour de cassation a ainsi précisé, par un avis du 12 décembre 2024 (n° 24‑70.007), que la mise en demeure visée à l’article 19‑2 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Cette solution est reprise dans l'arrêt du 18 juin 2026.

5. L'écueil de la procédure de recouvrement accélérée pour le copropriétaire

Faute pour le syndicat d'avoir respecté ces diverses exigences (comptes non approuvés, mise en demeure imprécise, confusion dans les sommes réclamées), l’action en recouvrement accéléré encourt l’irrecevabilité.

En revanche dans le cadre de cette procédure accélérée au fond, le copropriétaire ne peut présenter des demandes reconventionnelles à l'encontre du syndicat des copropriétaires qui ne relèveraient pas de ce type de procédure.

Ainsi, a été jugé qu'un copropriétaire ne peut présenter de demandes reconventionnelles pour solliciter la compensation entre les charges effectivement dues et certaines qui auraient été indument versées (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, 24-10.778).

6. Recommandations pratiques à destination des conseils syndicaux, des syndicats et de leurs syndics

Pour les syndicats des copropriétaires, conseils syndicaux et syndics, les actions en recouvrement nécessaires à la conservation de la trésorerie de la copropriété et fondées sur l’article 19‑2 doivent être préparées avec grand soin.

Avant toute assignation, Maître Aymeric TEDALDI, avocat en droit de la copropriété, vérifie, exercice par exercice, que les comptes ont bien été approuvés en assemblée générale, que les procès‑verbaux correspondants sont disponibles et qu’aucune contestation sérieuse n’est pendante.

Dans certaines situations, et notamment à défaut de pouvoir retracer avec précision l'historique du compte du copropriétaire, il est préférable de renoncer à la procédure accélérée pour les exercices non approuvés et de recourir à une action au fond classique.

Sur le plan comptable, il est recommandé de soigner la traçabilité : distinguer précisément, dans les appels de fonds, les provisions du budget prévisionnel, les régularisations, les appels pour travaux, les pénalités et les intérêts.

Ainsi, plus le décompte remis au copropriétaire est lisible et cohérent avec la comptabilité du syndicat, plus la créance a des chances d’être jugée "non sérieusement contestable" par les tribunaux.

Enfin, avant de saisir le juge sur le fondement de l’article 19‑2, une analyse juridique globale du dossier peut s'avérer utile : situation de l’immeuble (travaux lourds, sinistres, litiges en cours), antécédents du copropriétaire, régularité de la mise en demeure, accord des comptes.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des copropriétaires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 9 juillet 2026