La maintenance ou la réparation d'une chaudière sont des postes de charges conséquents pour les propriétaires. Si les propriétaires de maisons individuelles doivent solliciter en personne l'intervention de professionnels pour vérifier et entretenir leur chaudière, les copropriétaires délèguent classiquement cette mission à leur syndic.

En cas de problème de chaudière, les conséquences peuvent être graves, et mettre en danger propriétaires et occupants du logement : incendies, exposition au dioxyde de carbone et au monoxyde de carbone…

Ainsi, le réparateur de la chaudière joue un rôle essentiel pour garantir la sécurité des propriétaires et occupants d'un logement. C'est pourquoi il est astreint à des obligations renforcées en matière de sécurité de l'installation.

En cas de défaillance d'une chaudière du fait d'un manquement du réparateur, ce dernier peut se voir condamné à indemniser propriétaires et copropriétaires de Lille, de sa métropole (Armentières, Comines, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Saint-André-lez-Lille…) et de la région Hauts-de-France.

La cour de cassation précise les conditions dans lesquelles la responsabilité du réparateur de chaudière peut être engagée à l'égard des propriétaires d'une chaudière défaillante (Cass. 1re civ., 28 janv. 2026, 24-15.298).

1. Les réparateurs de chaudière, tenus de garantir la sécurité de l'installation

Dans cette affaire, il y a lieu de rappeler la chronologie des interventions :

• le 8 décembre 2014, un couple propriétaire d'une maison ont fait appel en urgence à un chauffagiste pour remplacer le disjoncteur de la pompe de circulation alimentant la chaudière ;

• le 9 décembre 2014, la société assurant habituellement la maintenance de la chaudière aux termes d'un contrat d'entretien s'est rendu sur place, a conseillé de remplacer l'aquastat et a passé commande d'un nouveau thermostat ;

• le même jour, le chauffagiste de la veille a procédé au remplacement du disjoncteur par une pièce plus puissante et a remis la chaudière en fonctionnement ;

• le 17 décembre 2014, la société de maintenance s'est présentée pour l'entretien annuel de la chaudière mais le technicien n'a pas procédé à l'examen ;

• le 22 décembre 2014, un incendie s'est déclenché dans l'immeuble prenant naissance dans la cave où était installée la chaudière.

Après la déclaration du sinistre, les propriétaires ont accepté la proposition d'indemnisation de leur assureur.

La procédure s'est poursuivie entre les le chauffagiste, la société de maintenance et les assureurs des propriétaires et des deux professionnels, permettant de dessiner les contours de la responsabilité du réparateur.

Considérant qu'était en cause la sécurité de l'installation relevant de l'obligation de résultat des réparateurs de chaudière, la cour de cassation a retenu leur responsabilité, tant pour la société assurant habituellement la maintenance de la chaudière que pour le chauffagiste intervenu en urgence.

Pour statuer en ce sens, la cour de cassation rappelle que l'entrepreneur, chargé de l'entretien d'une chaudière, est soumis à une obligation de résultat quant à la sécurité de l'installation.

2. L'obligation de résultat : une responsabilité renforcée pour les réparateurs de chaudière

Pourtant initialement, la cour d'appel de Bordeaux avait écarté aussi bien la responsabilité de la société assurant habituellement la maintenance de la chaudière, laquelle n'avait pas vérifié le tableau de commande de la chaudière, que celle du chauffagiste.

Pour écarter la responsabilité de la société assurant habituellement la maintenance de la chaudière, la cour d'appel a estimé, d'une part, que ce tableau ne faisait pas partie des dispositifs de sécurité dont la vérification était prévue par le contrat d'entretien liant la société assurant la maintenance de l'installation aux propriétaires. Or, ce tableau pouvait amener à percevoir un problème de sécurité affectant l'une des composantes de la chaudière.

D'autre part, la cour a considéré qu'il n'était pas établi que la société assurant habituellement la maintenance de la chaudière aurait pu découvrir une anomalie, si elle avait effectivement procédé à la vérification du tableau d'entretien.

Enfin, la cour a estimé que cette société avait bien tiré les conséquences d'un dysfonctionnement relevé (discordance entre la température de l'eau du réseau et celle voulue par l'intermédiaire de l'aquastat), en commandant un nouvel appareil, sans que rien ne permette de faire de lien entre cette difficulté et l'incendie.

Au vu de ces éléments, la cour de cassation a constaté qu'était en cause la sécurité de l'installation relevant de l'obligation de résultat de la société assurant habituellement la maintenance de la chaudière, de sorte qu'à la suite de la survenue de l'incendie, elle ne pouvait s'exonérer de sa responsabilité que par la preuve d'une cause étrangère.

Pour écarter la responsabilité du chauffagiste, la cour d'appel a considéré qu'il n'était intervenu qu'à propos du dijoncteur dont le bon ou mauvais fonctionnement n'aurait aucune incidence sur l'alimentation électrique du tableau de commande au sein duquel l'incendie a pris naissance.

Là encore, la cour de cassation a constaté qu'était en cause la sécurité de l'installation relevant de l'obligation de résultat du chauffagiste, de sorte qu'à la suite de la survenue de l'incendie, il ne pouvait s'exonérer de sa responsabilité que par la preuve d'une cause étrangère.

À peine rendue, cette décision de la cour de cassation était déjà reprise par d'autres juridictions, notamment par la cour d'appel de Chambéry (CA Chambéry, 17 févr. 2026, n° 23/00088) dans une affaire d'intoxication au monoxyde de carbone dans un immeuble en copropriété.

Dans cette autre affaire, a été retenue la responsabilité in solidum, d'une part, d'une société liée par un contrat d'entretien portant sur le système de chauffage de l'immeuble et, d'autre part, d'une société qui était intervenu sur le chaudière pour changer le gicleur d'injection de la chaudière peu avant l'accident.

Cette décision appelle au plus grand professionnalisme des professionnels qui interviennent sur les chaudières, tant auprès des propriétaires de logements individuels que des propriétaires de lots au sein d'une copropriété.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires et des copropriétaires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 15 juillet 2026