Travaux menés par le propriétaire d'un logement indécent et congé délivré au locataire

À Lille, dans sa métropole (Armentières, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Halluin…) et en région Hauts-de-France (Arras, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Calais, Cambrai, Dunkerque, Douai, Lens, Montreuil-sur-Mer, Saint-Omer, Valenciennes…), de nombreux propriétaires sont confrontés au risque de voir le logement qu'ils mettent à la location reconnu indécent par les autorités.

L'indécence du logement impacte la santé, la sécurité et le bien-être des locataires et peut résulter de plusieurs facteurs : humidité excessive, chaleurs insoutenables, perméabilité au froid, installations défectueuses, présence d'animaux nuisibles, espace trop exigu.

Dans les communes de Lille et de la métropole lilloise, les services communaux d'hygiène et de santé ont la charge de lutter contre l’habitat dégradé et indigne, étant précisé que la charge de la décence du logement travaux incombe aux propriétaires bailleurs.

Pour assurer un cadre de vie décent à leurs locataires, les propriétaires peuvent être astreints à mener des travaux parfois coûteux mais indispensables au maintien de leur bien sur le marché de la location.

Une décision rendue récemment par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, 24-16.993, 24-16.993) précise les règles à respecter lorsque des travaux de mise en conformité pour assurer la décence du logement sont menés par le propriétaire.

1. Quels conditions les propriétaires doivent-ils suivre pour évitent que leur logement loué soit qualifié d'indécent ?

Le logement indécent est celui qui ne respecte pas les critères légaux de décence définis notamment par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002.

À Lille, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, Lambersart comme partout en France, un logement décent doit garantir un cadre de vie sain, sécurisé et confortable aux locataires et notamment respecter les critères principaux suivants :

• le logement doit comprendre au moins une pièce principale d'une surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume habitable d'au moins 20 m³.

• le logement ne doit présenter aucun risque manifeste pour la santé ou la sécurité : structure saine (toiture, murs, planchers), installation électrique aux normes, absence de risques liés au gaz ou au plomb, accès sécurisés, bonne étanchéité à l’eau et à l’air, ventilation adéquate, éclairement naturel suffisant.

• le logement doit être exempt d'infestation de nuisibles ou parasites (rats, cafards, punaises, etc.).

• un minimum de confort est exigé : système de chauffage fonctionnel, installations d’eau potable et d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant les mauvaises odeurs, sanitaires, une baignoire ou une douche aménagés de manière à garantir l'intimité personnelle, coin cuisine pouvant être aménagé, réseau électrique permettant l'éclairage suffisant du logement et le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Un logement qui ne respecte pas un ou plusieurs de ces critères peut se voir qualifié d’indécent, plaçant ainsi le propriétaire bailleur en situation de manquement à ses obligations légales.

2. Les obligations du propriétaire envers son locataire

Le propriétaire bailleur qui met un bien à la location sur Lille, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, doit remettre à son locataire logement décent, conforme aux critères de sécurité, de salubrité, de confort et de performance énergétique décrits précédemment. Cette obligation s’applique dès la remise des clés et tout au long de la durée du bail.

Concrètement, le propriétaire doit :

• remettre à son locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, sans fuites, ni humidité excessive, ni dégradations visibles qui pourraient nuire à la santé ou la sécurité du locataire.

• assurer le fonctionnement de tous les équipements essentiels, notamment le chauffage, les installations électriques, la plomberie et la ventilation.

• indiquer avec exactitude la surface habitable dans le bail ;

• assurer la conformité énergétique du logement selon la réglementation en vigueur, en particulier avec un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Faute pour le logement de remplir ces critères, le propriétaire est en faute et doit effectuer les travaux nécessaires pour vous garantir un cadre de vie sain et sécurisé.

Par ailleurs comme dit à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

3. Le propriétaire peut-il donner congé à son locataire pour mener des travaux de décence du logement loué ?

Dans l'arrêt précité rendu récemment par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, 24-16.993, 24-16.993), est jugé que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.

Pour fonder sa décision, la Cour de cassation rappelle que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent s'il s'agit de son habitation principale. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Le congé est donc nul.

À l'origine du litige, un propriétaire bailleur avait signifié à son locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de réalisation de travaux et l'existence d'impayés de loyers, puis l'a assigné en validation de ce congé, expulsion et condamnation en paiement d'un arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts.

La Cour d'appel de Paris avait considéré le congé signifié comme légitime et sérieux, retenant que :

• la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l'échéance du contrat ne s'apparenterait pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l'article 1719, 1°, du code civil ;

• le caractère indécent du logement pourrait constituer un motif légitime et sérieux au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

• la réalité du motif du congé tenant à la réalisation de travaux de mise en conformité aux normes de décence ainsi que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise seraient établis, la bailleresse justifiant notamment avoir mandaté un entrepreneur afin d'effectuer des travaux dans le studio loué pour supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre afin de rétablir une surface de 11 m².

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 29 juin 2026