Le locataire d'un logement indécent peut-il exiger que son propriétaire bailleur fasse des travaux ?

Il arrive que certains propriétaires refusent de mettre en oeuvre des travaux pourtant indispensables à la décence du logement qu'ils mettent en location à Lille, dans sa métropole (Armentières, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wambrechies, Halluin…) et en région Hauts-de-France.

Face à l’inertie ou au refus du propriétaire bailleur d’effectuer les travaux nécessaires, le locataire dispose de recours efficaces pour faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux de Lille, Roubaix, Tourcoing ou de la région Hauts-de-France (Arras, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Calais, Cambrai, Dunkerque, Douai, Lens, Montreuil-sur-Mer, Saint-Omer, Valenciennes…).

Les situations d’indécence sont variées : humidité excessive, défaut d’isolation thermique, installations électriques dangereuses, absence de chauffage, infestation de nuisibles ou encore surface insuffisante.

À la demande de leurs locataires, les propriétaires louant un logement indécent peuvent être condamnés à mener des travaux visant à remédier à la situation d'indécence dudit logement, ainsi que le rappelle une décision rendue récemment par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, 24-11.437).

1. Quels critères permettent aux propriétaires d'assurer la décence de leur logement mis à la location ?

Le logement indécent est celui qui ne respecte pas les critères légaux de décence définis notamment par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002.

À Lille, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq, Lambersart comme partout en France, un logement décent doit permettre de garantir un cadre de vie sain, sécurisé et confortable aux locataires :

• en comprenant a minima une pièce principale d'une surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume habitable d'au moins 20 m³.

• en ne présentant aucun risque manifeste pour la santé ou la sécurité, qui résulteraient de la structure (toiture, murs, planchers), de l'installation électrique et de gaz, de la présence d'amiante ou de plomb, des accès au logement, de l'étanchéité, de la ventilation et de l'éclairement naturel du logement.

• en étant exempt d'infestation de nuisibles ou parasites (rats, cafards, punaises, etc.).

• en présentant un minimum de confort : chauffage, eau potable, évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes, sanitaires, baignoire ou une douche aménagés de manière à garantir l'intimité personnelle, coin cuisine aménageable, éclairage suffisant du logement et possibilité de faire fonctionner des appareils ménagers courants.

Un logement qui ne respecterait pas un ou plusieurs de ces critères peut se voir qualifié d’indécent, plaçant ainsi le propriétaire bailleur en situation de manquement à ses obligations légales.

2. La condamnation du propriétaire bailleur à exécuter des travaux en cas de logement indécent

L'obligation qu'a le propriétaire bailleur de délivrer un logement décent s'applique dès la remise des clés et se maintient tout au long de la durée du bail.

En cas de manquement à cette obligation de délivrance d'un logement décent, le propriétaire peut se voir poursuivi par son locataire devant les tribunaux aux fins d'obtenir la réalisation de travaux dans le logement, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent.

C'est précisément la situation à l'origine d'un arrêt rendu récemment par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, 24-11.437), est jugeant que le locataire d'un local à usage d'habitation est recevable, d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent tant que le manquement perdure, d'autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice.

Concrètement, le juge peut contraindre le propriétaire à réaliser, à ses frais, les travaux indispensables dans un délai déterminé.

3. L'indemnisation du locataire contre le propriétaire bailleur en cas de logement indécent

En sus de l'exécution forcée des travaux auxquels le propriétaire peut être condamné, le locataire peut également solliciter l'indemnisation du préjudice de jouissance subi depuis son entrée dans les lieux, soit pour les 13 années précédant son entrée dans les lieux.

Confirmant le raisonnement tenu par la cour d'appel de Paris, la Cour de cassation rappelle que la prescription en matière d'actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation est de trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Il convient néanmoins de souligner que cette prescription n’affecte pas le droit d’exiger la mise en conformité du logement, l’obligation de délivrance d’un logement décent étant de nature continue. Le locataire peut donc agir à tout moment pendant la durée du bail pour faire cesser la situation d’indécence et être indemnisé.

Me Aymeric Tedaldi, avocat des propriétaires - Lille et région Hauts-de-France

Dernière relecture : 29 juin 2026